TENTORAZ SME SA ROZHODLI NEPÍSAŤ O ZÁKONOCH, PARAGRAFOCH ALEBO SÚDNYCH ROZHODNUTIACH. AK POČAS REALIZÁCIE STAVBY PRÍDU NA RAD, JE NESKORO. PRETO AK ČAKÁTE NA VÝKLAD DICHOTÓMIE INŠTITÚTU ZMLUVY O DIELO V OBČIANSKOM ZÁKONNÍKU A OBCHODNOM ZÁKONNÍKU, PRESKOČTE NA NASLEDUJÚCI ČLÁNOK. TOTO JE ČLÁNOK O ŽIVÝCH SKÚSENOSTIACH ZHOTOVITEĽOV A OBJEDNÁVATEĽOV STAVIEB VŠETKÝCH DRUHOV – OD RODINNÉHO DOMU PO VÝSTAVBU DIAĽNIC - TAK, AKO SME ICH ZAŽILI AJ MY...
Mgr. BRANISLAV JURÁŠKaždý, kto postavil svoj vlastný rodinný dom, výrobnú halu, bytový komplex či diaľnicu, už určite počul slová „stavba je živý organizmus“. Pre niektorých je to len súčasť stavebnej hantírky, pre iných ideológia stavebného biznisu, no ide nepochybne o základ každého stavebného nároku. Prečo? Jednoducho preto, že na stavbe málokedy ide všetko podľa plánu. Výrub prekazí hniezdo Orliaka, výkopové práce preruší nelegálna skládka, zmena technických predpisov prinúti projektanta prepracovať realizačnú dokumentáciu. K tomu neodmysliteľne patria požiadavky dotknutých tretích strán, neodovzdané stavenisko, rozdielna geológia od zadania, počasie, a desiatky, možno dokonca stovky ďalších faktorov.
Objednávateľ a zhotoviteľ vystupujú pri realizácii stavebných projektov často ako úhlavní nepriatelia. Musí to tak ale byť? Na začiatku má objednávateľ záujem o kvalitné dielo, postavené v primeranom čase za primeranú cenu, zhotoviteľov záujem je spravidla rovnaký. V prípade potreby realizácie nepredvídaných naviac prác však objednávateľ a zhotoviteľ na kedysi spoločný záujem zabudnú. Zhotoviteľ predsa naviac práce nebude robiť zadarmo a objednávateľ má rozpočet, ktorý nie je možné navyšovať. Ako tomuto konfliktu objednávateľa a zhotoviteľa predísť? Odpoveď je zložitá, a pritom tak jednoduchá. Clara pacta, boni amici.
JUDr. TOMÁŠ PETKOVráťme sa ale o pár mesiacov späť, keď ešte objednávateľ a zhotoviteľ verili, že na ich stavbe to bude inak. Jednoduchšie. Nejak sa už dohodnú. Objednávateľ získal stavebné povolenie, pripravil dokumentáciu realizácie stavby a po niekoľkomesačnej príprave vyhlásil súťaž. Zhotoviteľ ocenil výkazy, pripravil cenovú ponuku a prihlásil sa do súťaže. V súťaži bol zhotoviteľ najúspešnejší, objednávateľ s ním uzatvoril zmluvu o dielo. Dokáže sa jeho zmluva vysporiadať so všetkými nástrahami?
Lokalita. Lokalita. Lokalita. Pravdepodobne najvýznamnejší faktor odzrkadľujúci cenu hotovej nehnuteľnosti. To isté platí pre jej výstavbu. Pred uzatvorením zmluvy o dielo náš objednávateľ vyhotovil inžinierskogeologický prieskum, navŕtal sondy. Zistenú geológiu lokality, ktorú si vybral pre výstavbu, pretavil do projektovej dokumentácie. Zhotoviteľ sa na zistenia objednávateľa spoľahol a začal výstavbu. A narazil (na)... Prvý konflikt. Zhotoviteľ požaduje od objednávateľa úhradu naviac nákladov spočívajúcich v zmene spôsobu zakladania. Podľa zmluvy má na hradu nárok, zmenu nemohol predpokladať. Ďalší konflikt na seba nenechá dlho čakať. Ako len mohol projektant posunúť desatinnú čiarku? S týmto množstvom sa to nedá postaviť. Zhotoviteľ opäť požaduje navýšiť cenu diela, tentokrát aj s primeraným ziskom. A to zďaleka nie je jediná chyba projektovej dokumentácie. Chýbajúce zábradlie si však mal zhotoviteľ všimnúť včas. Nie po vyčerpaní rezervy. Zábradlie musí zhotoviť bez nároku na úhradu nákladov. Ako však dopadne ďalší nárok zhotoviteľa? Opäť požaduje zvýšenie ceny, vláda schválila zvýšenie minimálnej mzdy, nie je z čoho platiť chlapom. Objednávateľ má iný názor. Zmluva ustanovuje pravidelnú valorizáciu ceny diela počas výstavby.
Končí jeseň, začína betonáž. Začína mrznúť, končí betonáž. Zhotoviteľ oznámil objednávateľovi, že stavba v marci dokončená nebude. Objednávateľ požaduje v cene diela použitie zimnej prísady do betónov pre dodržanie termínu výstavby. Zhotoviteľ predsa vedel, že výstavba je plánovaná aj počas zimného obdobia. To by však platilo len vtedy, ak by bol zhotoviteľovi odovzdal stavenisko v dohodnutom čase. Objednávateľ sa omeškal, zhotoviteľ začal s výstavbou neskôr a sklz nedokázal dohnať.
Tento príbeh je skladačkou skutočných príbehov. Príbehov nárokov, ktoré bolo možné predvídať a vopred upraviť. Univerzálne zmluvné riešenie neexistuje, vhodná úprava práv a povinností zmluvných strán záleží najmä na preferencii objednávateľa. Objednávateľ sa musí rozhodnúť, akú mieru kontroly a zodpovednosti nad stavbou si ponechá. V prípade menších projektov je dôležité stotožnenie sa zhotoviteľa s projektovou dokumentáciou, určenie miery zodpovednosti za geológiu, riadne odovzdanie staveniska s prístupmi a napojením na siete, riešenie naviac a menej prác, určenie lehoty výstavby a možnosti jej posunu, spôsob a čas úhrady ceny diela. O zvyšok sa postará zákon. Pre väčšie diela je podstatné zabezpečenie solventnosti objednávateľa počas výstavby, zabezpečenie dokončenia diela zhotoviteľom riadne a včas, dozoru nad dielom a zabezpečenie splnenia povinností zhotoviteľa po odovzdaní diela a počas záručnej doby. Najväčšie projekty využívajú rokmi overené zmluvné podmienky FIDIC, ktoré uvedené aspekty upravujú tak, aby boli riziká rozložené spravodlivo. V spojení s konkrétnymi požiadavkami objednávateľa (a v prípade verejných zákaziek predpismi verejného obstarávania) dokážu vytvoriť komplexnú a vyváženú zmluvu o dielo. V závislosti od miery kontroly objednávateľa sa v našich podmienkach obvykle stretávame s tzv. červenou knihou FIDIC, pri ktorej projektovú dokumentáciu zabezpečuje objednávateľ, a žltou knihou FIDIC, podľa ktorej je úlohou zhotoviteľa dielo naprojektovať a postaviť. Obe knihy precízne upravujú nároky zmluvných strán, tzv. claims.
Uzatvoriť dobrú zmluvu o dielo nie je jednoduché, stretnutia s obchodným partnerom sú však v konečnom dôsledku príjemnejšie za stolom než v pojednávacej miestnosti. Len na základe jasných a dobrých zmlúv si objednávateľ a zhotoviteľ nakoniec povedia, že dostali všetko, na čo mali nárok.
...a nezabudnite, stavba je živý organizmus...
KONTAKTNÉ ÚDAJE:
MCGA legal, s.r.o.
Partizánska 2, 811 03 Bratislava
+421 2 5464 1851
mcga@mcga.sk
www.mcga.sk
