“Rokujeme o stredne veľkej nehnuteľnosti v hodnote rádovo niekoľko desiatok miliónov eur,” hovorí investičný riaditeľ spoločnosti Martin Šmigura. Dodáva, že práve Varšava je najobľúbenejším mestom pre realitné investície v strednej Európe.
České médiá nedávno priniesli informáciu, že WOOD & Company kupuje nehnuteľnosť vo Varšave. Môžete to potvrdiť?
Vo Varšave máme vo výhľade atraktívnu administratívnu nehnuteľnosť. Rokujeme s jej majiteľom. Radi by sme našim klientom priniesli novú investičnú príležitosť. No platí, že kým nemáme dohodnutý posledný detail, nemáme dohodnuté nič. Nemôžem teda prezradiť podrobnosti. Ak sa nám transakcia podarí, bude to ďalší míľnik v rozvoji nášho realitného portfólia.
Tento rok preukazujete ako skupina výnimočný investičný apetít. Po administratívnych budovách BBC1 a BBC1 Plus, to bol bratislavský Aupark. Máme za sebou len pol roka a hovoríme o novej akvizícií. Čím je to spôsobené?
Pandémia vytvorila na trhu niekoľko atraktívnych príležitostí. Objavili sa viaceré nehnuteľnosti za zaujímavé ceny. Keď ste investorom nášho typu a veľkosti, musíte byť pripravený tieto príležitosti využiť. Navyše je našou dlhodobou stratégiou byť aktívny aj na poľskom trhu. Už nejaký čas ho pozorne sledujeme.
Platí, že Bratislava je aj napriek masívnej výstavbe ešte stále perspektívnou oblasťou. Odhaduje sa, že keď sa office trh v meste dostane na úroveň dvoch miliónov štvorcových metrov plochy, bude to nový impulz pre nájomcov. Bude sa im ľahšie hľadať priestor za lepšie peniaze. Mesto sa zároveň dostane na svetovú mapu globálnych outsourcingových firiem, čo je veľmi dôležité. Takto začnú lokalitu považovať za zaujímavú destináciu viaceré globálne firmy.
V regióne každého hlavného mesta štátov skupiny V4 žije dnes už viac ako dva milióny obyvateľov. V bratislavskom regióne je to však stále len rádovo 600 tisíc ľudí. Cítime tu preto veľký potenciál, trend pracovnej migrácie je u našich susedov už veľmi citeľný.
WOOD & Company kúpila tento rok bratislavské nákupné centrum Aupark za 450 mil. eur. Ide o najväčšiu realitnú akvizíciu v doterajšej histórii Slovenska. (zdroj: WOOD & Company)Prečo je objektom vášho nového záujmu práve Varšava? Aké očakávania máte od tohto trhu?
Poľská ekonomika vykazuje v našom regióne relatívne silnú dynamiku. V tempe rastu HDP dlhodobo prekonáva Slovensko. Varšava sa okrem toho stala finančným centrom strednej Európy. Po Brexite získala množstvo pracovných miest finančných inštitúcii odchádzajúcich z Británie, napríklad Goldman Sachs, Credit Suisse, alebo UBS. Pokladáme preto hlavné mesto Poľska za atraktívnu destináciu.
O akú nehnuteľnosť vo Varšave pôjde?
Ako som už uviedol, zatiaľ nemôžem byť konkrétny. Rokujeme o stredne veľkej nehnuteľnosti v hodnote rádovo niekoľkých desiatok miliónov eur. Budova sa nachádza v rýchlo sa rozvíjajúcej časti Varšavy a je obsadená renomovanými nájomcami s dlhodobými nájomnými zmluvami. Súčasný vlastník sa ju rozhodol predať, no zostáva v nej aj naďalej v prenájme.
V akej fáze sú rokovania? Kedy by sa mala transakcia uskutočniť?
Už nejaký čas so súčasným majiteľom jednáme. Ak všetko pôjde podľa plánu, radi by sme transakciu uzavreli na jeseň tohto roka.
Aké podmienky panujú na troch trhoch hlavných miest strednej Európy, v ktorých realitne pôsobíte? Ponúkajú nehnuteľnosti výhodný pomer cena/výkon? Ponúkajú ešte stále zaujímavý diskont oproti západnej Európe?
Keď sa pozrieme na nájmy v strednej Európe, tie sa v posledných rokoch dvíhali minimálne, napriek tomu, že sa stavalo drahšie. V západnej Európe išli nájmy hore oveľa viac, dokonca už aj v Prahe je to viditeľné. Na druhej strane, náklady na platy sa firmám od finančnej krízy takmer zdvojnásobili. Nájmy kancelárií kedysi tvorili 20 percent firemných nákladov. Dnes je to aj vďaka rastu platov len približne 10 percent. Pre firmy teda nemá veľký význam prenajatú plochu znižovať. Veľa tým neušetria.
Napriek tomu predstavujú komerčné nehnuteľnosti z nášho pohľadu aj naďalej atraktívne investičné aktívum. Neustále vyhodnocujeme situáciu na stredoeurópskom realitnom trhu a vyhľadávame nové investičné príležitosti ako v Bratislave, v Prahe, tak aj vo Varšave.
“Vo Varšave máme vo výhľade atraktívnu administratívnu budovu. Radi by sme našim klientom priniesli novú investičnú príležitosť.
„
Ako hodnotíte ekonomický potenciál trhov nášho regiónu?
Krajiny V4 spolu s ich metropolami majú za sebou desaťročie, počas ktorého prešli kus cesty – úspešne sa spamätali z hospodárskej krízy, etablovali sa v EÚ a na Slovensku sa udomácnila aj spoločná mena eurozóny – euro. Dobiehajú teda západnú Európu, keď rastú o poznanie rýchlejším tempom. Aj preto je tento región pre nás mimoriadne atraktívny.
Spomedzi hlavných miest štátov V4 dosahuje HDP regiónu Prahy až 205 percent priemeru EÚ. Druhú najvyššiu úroveň v regióne má Bratislavský kraj so 162 percentami európskeho priemeru. V regióne Varšavy to v roku 2019 bolo 160 percent a Budapešť dosahuje 151 percent HDP priemeru únie. Hovoríme tu o hlavných mestách vrátane ich okolia.
Samotná Varšava bez okolitého regiónu však dosiahla až 210 percent európskeho priemeru HDP a od roku 2010 s nárastom o 189 percent vykázala najvýraznejší posun dopredu.
Čo dokážu nehnuteľnosti v Poľsku ponúknuť slovenským investorom?
Investícia v Poľsku dá nám, aj investorom príležitosť viac diverzifikovať investičné portfóliá. Je to príležitosť staviť na rýchly rast poľskej ekonomiky. Prieskum „Investor Intentions Survey 2021“, ktorý na prelome rokov 2020 a 2021 realizovala spoločnosť CBRE, hovorí, že najpreferovanejším mestom pre realitné investície v strednej Európe je práve Varšava. Najväčší záujem investorov smeruje ku kancelárskym nehnuteľnostiam.
M. Šmigura: “Nemáme obavy o budúcnosť prenájmu kancelárskych priestorov. Napriek prvotnému nadšeniu je dnes jasné, že home office sa nestane novým normálom.” (Vizualizácia: budúca podoba komplexu Lakeside Park) (zdroj: WOOD & Company)Pretrváva dôvera investorov voči komerčnému realitnému trhu aj po druhej vlne COVID-u?
V Bratislave máme 130-tisíc štvorcových metrov kancelárií (Aupark Tower, BBC 1, BBC 1 Plus, BBC5, Westend Tower, Lakeside Park) a všetci naši veľkí nájomcovia platia, máme minimálne meškania platieb nájomného. Ani kríza tento vzťah nenarušila.
Nemáme obavy o budúcnosť prenájmu kancelárskych priestorov. Napriek prvotnému nadšeniu je dnes jasné, že home office sa nestane novým normálom. Bez ľudského kontaktu nevybudujete lojalitu zamestnancov, nevyvoláte kreativitu a nevytvoríte tímového ducha. Ľudia jednoducho potrebujú sociálny kontakt.
Firmy majú okrem toho oveľa vyššie náklady na ľudí než na kancelárie. Nebudú preto rozmýšľať, ako ušetriť na prenájmoch. Naopak, ony potrebujú ľudí dostať tam, kde sú produktívnejší.
“Poľská ekonomika vykazuje v našom regióne silnú dynamiku. Varšava sa stala finančným centrom strednej Európy.
„
Pre aký typ investora je Varšava zaujímavá príležitosť zhodnotenia kapitálu?
Investícia je vhodná pre všetkých, ktorí chcú participovať na raste cien nehnuteľností v regióne a nechcú mať starosti s ich prevádzkou. Pritom veria, že profesionáli vo WOOD & Company urobia správne rozhodnutia. Investícia je vždy otázkou dôvery. My sme na trhu 30 rokov a vždy sme v tom spolu s klientmi. Veríme, že dôveru si zaslúžime.
Naše realitné fondy cielime na dlhodobý ročný výnos osem až desať percent.
Základom správneho investovania je však diverzifikácia. Preto vždy radíme stáť súčasne na viacerých nohách.
Ako by ste zadefinovali vašu investičnú skupinu? Ešte pred pár rokmi tvorili gro vášho biznisu obchody na burze. Dnes pôsobíte na realitnom trhu. Okrem toho investujete do priemyselných firiem. Ktorým smerom sa chcete uberať?
WOOD & Company je dnes v podstate už globálnou firmou, ktorá má svoje aktivity nielen v strednej Európe, ale napríklad aj v Londýne, Miláne, či Monaku. S trochou zveličenia môžeme povedať, že sme firma s dosahom od New Yorku po Astanu.
Chceli by sme zmeniť vnímanie spoločnosti na Slovensku, kde nás verejnosť často škatuľkuje ako realitnú firmu. Ponúkame pritom komplexné služby investičného bankovníctva, obchodovanie na kapitálových trhoch, asset a wealth manažment, M&A, firemné poradenstvo. Angažujeme sa v private equity projektoch a samozrejme aj v realitnom biznise.
Tento článok vám prináša WOOD & Company.
Pravidlá spolupráce medzi inzerentmi a redakciou si môžete pozrieť v tomto odkaze.
