V riadení investičných portfólií klientov máte viac ako 20 ročné skúsenosti. Ako sú na tom aktuálne realitné fondy?
Realitné fondy sú pre slovenských investorov atraktívne, na celkových aktívach podielových fondov tvoria v súčasnosti viac ako štvrtinu. Je to dostupnejšia a nenáročnejšia forma investovania do nehnuteľností, ktorá by z dlhodobého hľadiska mala bojovať s infláciou, čo sme videli v predchádzajúcich obdobiach.
Vo WOOD & Company wealth management tíme odporúčame klientom aj v tomto období investovať či držať v portfóliu istú časť v realitných fondoch, a to aj napriek určitej zmene trhových podmienok. Koľko z portfólia majú tvoriť vieme odporučiť po dôkladnom zvážení a poznaní klienta.
„Investovanie do realitných fondov je vhodnou kotvou v portfóliu investora. Samozrejme za predpokladu, že ide o dobre manažovaný fond.“
Michal Kasana, Wealth Management Director, WOOD & Company
O čo konkrétne ide keď hovoríte o trhových zmenách?
Trh komerčných nehnuteľností aktuálne ovplyvňujú najmä rastúce úrokové sadzby úverov, ktoré vytvárajú tlak aj na realitné fondy. Ak má fond podiel zadlženosti napríklad 90 %, aj malá zmena môže spôsobiť katastrofálny scenár.
Takisto ide o zmeny v dôsledku pandémie. Populárnym je hybridný model práce, kedy časť týždňa pracujeme z domu a časť v kancelárii. U obchodníkov sa zvýšil podiel online predaja, ktorý síce postupne klesá, ale je to už určitý trend. Dôsledkom môže byť nižšia obsadenosť kancelárskych alebo obchodných priestorov. Nám sa vďaka dobre nastavenej stratégii a práci našich kolegov darí dlhodobo udržiavať obsadenosť kancelárskych budov a retailových centier výrazne nad 90%.
Sú teda realitné fondy v tejto situácii stále zaujímavou investíciou?
Naďalej tvrdím, že realitné fondy a investovanie do nich je vhodnou formou a patria do portfólia investora. Samozrejme za predpokladu, že ide o dobre manažovaný fond. Preto je dôležité, aby investori venovali výberu správneho fondu veľkú pozornosť.
Ideálnou cestou je rovnako ako pri akejkoľvek inej investícii, vyhľadať odborníka na investovanie. Vo WOOD & Company Wealth management tíme sa na situáciu klienta pozeráme komplexne, investorov o produktoch detailne informujeme a upozorňujeme ich aj na prípadné riziká.
Zároveň však odporúčam, aby sa investor aj sám zorientoval v ukazovateľoch výkonnosti fondov. Mal by vedieť, na čo sa má investičného poradcu pri výbere realitného fondu pýtať.
O realitných fondoch
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom pre dlhodobé kolektívne investovanie. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch či rezidenčných budovách. Výnosy pre investora plynú jednak z nájmov týchto budov, ako aj z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Na trhu sú realitné fondy určené pre bežného, t.j. retailového investora, ako aj fondy určené pre kvalifikovaných investorov. Zároveň sa líšia podľa typu aktív, do ktorých investujú.
Čo by sme teda mali pri výbere realitného fondu sledovať?
Klienti si najčastejšie myslia, že je to výnos. Základnú informáciu, či je výnos približne v očakávaní investora ponúka predchádzajúca výkonnosť fondu, hoci treba dodať, že na minulé výnosy by sme mali hneď zabudnúť a nemali by byť dôvodom na vstup do fondu. Konkrétnejším ukazovateľom je cielená výkonnosť fondu a aj priemerný yield jednotlivých nehnuteľností, teda výnos generovaný investíciou za určité obdobie. Ja ale tvrdím, že najdôležitejšie je poznať stratégiu fondu a stotožniť sa s ňou.
V súvislosti s výkonnosťou a stratégiou by mal investor zároveň zvažovať, v akom štáte, meste a v akej lokalite sa dané nehnuteľnosti nachádzajú. Hodnota nehnuteľnosti v lukratívnejšej časti mesta prirodzene porastie rýchlejšie ako pri nehnuteľnostiach napríklad na perifériách.
V portfóliu WOOD & Company Realitného fondu máme dobre spravované, kvalitné kancelárske a retailové nehnuteľnosti v Prahe, Bratislave a vo Varšave. Náš fond patrí medzi najvýkonnejšie fondy v Českej a Slovenskej republike. Od založenia WOOD & Company Office podfondu dosiahol tento fond výnos takmer 91%, čo je približne 11,30% p.a. Náš Retail podfond, ktorý zatiaľ zainvestoval do dvoch pražských obchodných centier, dokonca ročne klientom zhodnotil ich investície približne 15timi percentami a od založenia akcia tohto fondu narástla cez násobok. Cielená ročná výkonnosť pre oba podfondy je však naďalej 8 – 10% ročne.
Aké ďalšie informácie by mal investor od svojho poradcu získať?
V súvislosti so spomínanými zmenami na trhu je dôležité klásť investičnému poradcovi aj detailnejšie otázky. Napríklad sa môže pýtať na obsadenosť budov, ktoré fond spravuje ako aj počet a štruktúru nájomcov. Byť závislým na jednom veľkom nájomcovi je veľmi rizikové, miera diverzifikácie je preto dôležitým faktorom.
Takisto je dobré vedieť, či majú nájomné zmluvy aj tzv. inflačnú doložku. Investor by sa mal zaujímať aj o to, kto a ako budovy spravuje. My máme vlastný leasingový tím, vďaka čomu máme starostlivosť o nájomcov pevne v rukách. Vieme tak reagovať na vzniknuté situácie či sa pripraviť na zmeny v portfóliu nájomcov.
A čo poplatky?
Samozrejme. Pri záverečnom posudzovaní musí investor zvážiť aj poplatkovú štruktúru. Nie je to len vstupný a výstupný poplatok, ale aj management fee, success fee, prípadne ak má fond aj menové riziko, treba poznať náklad na zabezpečenie tohto rizika.
A nesmieme zabudnúť ani na likviditu. Musím predsa vedieť, ako rýchlo sa viem dostať k svojím prostriedkom. Fondy pre retailových investorov majú likviditu zväčša do mesiaca, fondy kvalifikovaných investorov spravidla dlhšiu.
Ak som si už vybral realitný fond, aká má byť dĺžka mojej investície?
Je veľmi dôležité si uvedomiť, že ide o cyklický sektor, ktorého výkonnosť závisí od aktuálnej ekonomickej situácie. Investičný horizont pre realitné fondy by mal byť preto minimálne 5 rokov. Iba vtedy môžete so správne zvoleným fondom očakávať taký výnos, ktorý môže dlhodobo porážať infláciu. A to aj napriek aktuálnej náročnejšej situácii.
Viac o WOOD & Company a ich produktoch nájdete na wood.sk. S investíciami sa spája riziko, poraďte sa preto vždy s odborníkmi.
