Portfólio je dôležité diverzifikovať a zaujímavý výnos z nehnuteľností môžu priniesť aj realitné fondy, tvrdí Michala Kasana, Wealth Management Director WOOD & Company.
Aké typy investorov majú najčastejšie záujem o vaše služby wealth manažmentu?
V zásade nás vyhľadávajú tri skupiny klientov. Prvú skupinu tvoria úspešní podnikatelia, ktorí sa už rozhodli predať svoju firmu a chcú si užiť zaslúžený dôchodok. Tí hľadajú najmä také produkty, ktoré im poskytnú pravidelný príjem vo forme renty.
Druhý typ investora je ešte aktívny manažér alebo vlastník firmy, ktorý ide najmä tvrdo po výnose. No a treťou skupinou sú mladí ľudia do 35 rokov, ktorí napríklad predali úspešný startup. Ich investičný horizont je vzhľadom k ich veku najdlhší.
Oslovujú vás aj takí klienti, ktorí nečakane prišli k väčšej sume peňazí a vôbec nevedia, čo ďalej? Aké sú väčšinou ich prvé kroky?
Nie je to bežná situácia. My sa prioritne staráme o ľudí, ktorí už majú určitú investičnú históriu a sú bonitnejší. Sú to tzv. kvalifikovaní investori.
Samozrejme, môže sa stať, že niekto príde k peniazom napríklad cestou nečakaného dedičstva, alebo výhodne predal podiel vo firme. Ak sa to stane ľuďom, ktorí nemajú s investovaním skúsenosti, väčšinou je ich prvou myšlienkou kúpa nehnuteľnosti. Pre nás Slovákov je vlastníctvo nehnuteľnosti dôležité. Pri kúpe bytu však môžeme hovoriť skôr o istej forme uloženia peňazí ako o investícii.
Vy teda tvrdíte, že investičný byt či dokonca byty ako jednozložkové aktívum nie sú vôbec výhodné?
Ak máte k dispozícii väčší objem peňazí a okrem svojho bývania žiadny ďalší byt či inú nehnuteľnosť nevlastníte, kľudne investujte do kúpy investičnej nehnuteľnosti povedzme do 40 % tejto sumy. Ku kúpe však pristupujte výhradne ako investor. Pri rozhodovaní vynechajte emócie a nepremýšľajte, či sa vám riešenie bytu osobne páči. Najdôležitejší faktor je lokalita.
Zvyšných minimálne 60 % však investujte v spolupráci so skúseným investičným poradcom do finančných nástrojov. Som presvedčený, že po určitom čase sa budete na svoje rozhodnutie pozerať inak. Z môjho pohľadu je byt v porovnaní s výnosmi z portfólia veľmi pasívna investícia.
“Každý investor si musí urobiť svoju domácu úlohu a zistiť si o investičnej skupine a aj o wealth manažérovi čo najviac informácií. Ja vždy tvrdím - aj keď som vám sympatický, nedávajte mi peniaze po prvom stretnutí.“
Mnohí investori však tvrdia, že práve na nehnuteľnostiach zarobili najviac.
Veľa investorov svoje nehnuteľnosti prenajíma. Odporúčal by som im, aby si spočítali návratnosť. Je potrebné sa pozrieť na to, koľko zaplatili za správu bytu, koľko investovali do renovácie, ako dlho mali byt plne obsadený a v neposlednom rade koľko ich to celé stálo času. Strávený čas má takisto svoju hodnotu s ktorou treba počítať.
Niektorí ľudia si na časť ceny bytu zobrali hypotéku a počítajú s tým, že im ju nájomcovia splatia. V takom prípade je dôležité mať dostatočnú finančnú rezervu na pokrytie splátok v prípade, že byt nebude určitý čas obsadený.
A ak niekto kupuje byt s cieľom budúceho predaja, musí sa trafiť do trhu a to nie vždy vyjde. Realitný trh je aktuálne mierne primrznutý a kto chce predať, musí výrazne znižovať cenu.
Michala Kasana zastáva vo WOOD & Company pozíciu Wealth Management Directora. Má takmer 20 ročné skúsenosti v riadení investičných portfólií. Jeho prístup ku klientom je osobný a zakladá si na tom, aby investorom doručil portfólio a produkty, ktoré zodpovedajú ich preferenciám a možnostiam.
Sú podľa Vás lepšou voľbou realitné fondy?
Ja vždy odporúčam pozrieť sa na výnosy, ktoré prináša prenájom nehnuteľnosti a porovnať to s výnosmi z realitných fondov. Profesionálne spravovaný realitný fond dokáže v 5 ročnom horizonte priniesť výnos 8 - 10 % ročne.
Dôležité je, že kvalitný fond si do svojho portfólia vyberá nehnuteľnosti na základe zvolenej a dlhodobej stratégie. Ak sami vlastníte investičnú nehnuteľnosť, môžete ľahko podľahnúť emóciám podľa toho, ako sa vám aktuálne javí vývoj trhu. To často vedie k nesprávnym rozhodnutiam.
Niektoré realitné fondy sú však podľa správ z médií pod tlakom a zneisťujú investorov. Napriek tomu sa väčšina investičných poradcov zhoduje v tom, že do portfólia patria. Ako si teda mám vybrať ten správny?
Je veľmi dôležité získať o fonde čo najviac informácií. Nestačí sa iba pozrieť na predchádzajúcu výkonnosť. Potrebujete poznať stratégiu fondu a aj to, či ju počas celej doby svojej činnosti aj dodržiava. Musíte vedieť, aký typ nehnuteľností fond spravuje, kde sa nachádzajú, aká je ich obsadenosť a štruktúra nájomcov. Potrebujete poznať výnos, s akým fond budovy nakúpil a pri aktuálnych úrokových sadzbách je nemenej dôležitým faktorom zadlženosť fondu.
Ak fond, ktorý si zvolíte investuje aj do budov vo vašom okolí, choďte sa aspoň na niektoré pozrieť. Ja to klientom často odporúčam. Jeden z našich fondov investoval napríklad do obchodného centra Aupark Bratislava. Ide o jediné obchodné centrum na pravom brehu Dunaja, aktuálne sa rozširuje a snažíme sa, aby bolo pre kupujúcich stále atraktívnejší. A investor sa o tom môže ísť osobne presvedčiť.
Vizualizácia prístavby obchodného centra Aupark, ktorej zelenú fasádu bude tvoriť viac ako 40 000 rastlín. WOOD & Company sa stalo vlastníkom Auparku v roku 2021, kedy ho kúpili za rekordných 450 mil. euro. OC Aupark je aktívum AUP Bratislava podfondu, ktorý priniesol investorom za posledných 12 mesiacov výnos 9,48% v euro triede (údaje k aprílu 2024).
Kedy má vstúpiť do života človeka, ktorý chce investovať, wealth manager? Ako zistím, že je ten správny?
Poviem to takto – nedávno mi robili pomerne zložitý zubný zákrok. Ja som si na to vybral top odborníka, ktorý má meno, bohatú prax, a ktorý takéto zákroky robí - obrazne povedané - aj potme.
Každý investor si musí urobiť svoju domácu úlohu a zistiť si o investičnej skupine a aj o wealth manažérovi čo najviac informácií. Ja vždy tvrdím - aj keď som vám sympatický, nedávajte mi peniaze po prvom stretnutí. Vypočujte si ponuku, prečítajte si dokumentáciu a aj trikrát sa o investícii pobavme.
Vytváranie investičného portfólia je postupný proces, počas ktorého sa musíme vzájomne spoznať a investor musí mať všetky dôležité informácie pred prvou investíciou. Chceme predsa spolupracovať dlhodobo a dosiahnuť kvalitné výsledky.
Skúsme si ten proces skladania portfólia priblížiť. Ako odporúčate diverzifikovať investície?
Portfólio každého nášho klienta vytvárame individuálne. Potrebujeme vedieť, v akej životnej situácii sa nachádza, aké sú jeho potreby, aké má ešte iné investície. Osobný prístup je alfou a omegou našej práce.
Vo všeobecnosti je však dôležité, aby ste neinvestovali iba do cyklických sektorov, ako sú napríklad spomínané reality. Alebo len do dlhopisov. Súčasťou portfólia by mali byť akcie, projektové investície a ja odporúčam aj alternatívne investície. Napríklad blockchain je technológia, ktorá bude mať v portfóliách čoraz väčšie zastúpenie. S vyššou trhovou neistotou rastie dôležitosť držania hotovosti. Zvyčajne odporúčam nechať si približne 10 – 15 % portfólia ako cash.
“Dôvera medzi investorom a wealth manažérom je kľúčová. Mojím cieľom je klientovi ukázať, že ja som aktívny manažér jeho portfólia a dokážem mu podľa apetítu rizika a výberu produktov doručiť výnos presahujúci aj 10% hodnoty jeho investície ročne.”
Aké ďalšie kritériá ovplyvňujú konkrétne zloženie portfólia?
Každé investičné rozhodnutie je výsledkom detailných rozhovorov s klientom. Potrebujeme zistiť, z akej časti portfólia investor očakáva pravidelný výnos a do akej miery je ochotný podstúpiť vyššie riziko. Spolu s investičným horizontom je dôležitou otázkou aj likvidita, časť portfólia by mala byť rýchlo likvidná.
Zamýšľame sa aj nad tým, ktorým konkrétnym sektorom klient dôveruje. Ak napríklad verí tomu, že zelená energia je budúcnosť, časť investície by mala ísť do tejto oblasti. U nás vo WOOD & Company sa aj sami riadime našim heslom: Investujeme do toho, čomu veríme.
Je možné sa pri investovaní vyhnúť riziku?
Ak chce niekto zhodnotiť peniaze bez rizika, jedinou cestou je termínovaný vklad v banke. Každá investícia prináša riziká a je dôležité, aby o nich investor vedel a rozumel im. Ak vám niekto hovorí opak, klame.
Pri rozhovore s klientom sa tak dostaneme aj k téme prípadnej straty z investície. Či je vôbec schopný prijať možnosť, že niektorý produkt pod vplyvom rôznych okolností nedosiahne cielený výnos. Prístup k riziku najlepšie identifikujeme pri konkrétnej predstave o možnej strate. Niekedy má človek tendenciu preceňovať alebo naopak podceňovať svoj postoj v tejto otázke.
Vzťah investora k riziku však skutočne spoznáte až v kríze, kedy to nejde tak, ako sme si všetci predstavovali. Ja považujem za svoje najlepšie vysvedčenie, keď mi v kríze nikto nevolá. Znamená to, že klienti majú všetky potrebné informácie, veria tomu, ako sme ich portfólio nastavili a sú stotožnení s jeho stratégiou.
Ak sa však veci nevyvíjajú správne, prichádzame o výnosy a hodnota nášho portfólia klesá, nie je dôležité zasiahnuť?
Portfólio tvoríme vždy na dlhšie obdobie, ideálne minimálne na päťročný horizont. Nemá zmysel do neho často a zásadným spôsobom zasahovať. Samozrejme, vždy sa pozeráme na to, aká jeho časť sa ocitne pod trhovým tlakom a posudzujeme, či je potrebné ho optimalizovať.
Kto napríklad zainvestoval v roku 2020 a napriek mnohým turbulenciám nespanikáril, má dnes veľmi pekné portfólio. A to bez ohľadu na to, či išlo o investície do indexov, do nejakých projektov alebo do našich realitných fondov. Zasahovať pri každom záchveve do niečoho, čo funguje, považujem za nerozumné.
Do akej miery je z tohto pohľadu dôležitá dôvera?
Dôvera medzi investorom a wealth manažérom je kľúčová. Dlho sa vytvára a rýchlo sa dokáže stratiť. Rovnako je veľmi dôležité vedieť potlačiť prílišnú ziskuchtivosť. Mojím cieľom je klienta dokonale spoznať a ukázať mu, že ja som aktívny manažér jeho portfólia, ktorý mu vie podľa apetítu rizika a výberu produktov doručiť výnos presahujúci aj 10 % hodnoty jeho investície ročne. Som veľmi rád, že sa nám to vo WOOD & Company z dlhodobého hľadiska darí.
Viac informácií nájdete na stránke wood.sk. S investovaním sa spája riziko, obráťte sa preto na odborníkov. Minulé výnosy nie sú zárukou tých budúcich.
