Aké faktory ovplyvňujú vývoj na realitnom trhu?
Tých faktorov je veľa: celková ponuka voľných nehnuteľností, demografia, zamestnanosť, ekonomická aj geopolitická situácia, sadzby hypotekárnych úverov, štátne politiky, dotácie a mnoho ďalších.
Spomenuli ste sadzby hypotekárnych úverov. Aký vývoj očakávate?
Európska centrálna banka sa 6. júna odhodlala k uvoľneniu monetárnej politiky a znížila základnú úrokovú sadzbu o 0,25 percentuálneho bodu na 4,25 %. Je to dôležitý krok, ktorý bude mať vplyv aj na vývoj sadzieb hypotekárnych úverov. Napriek tomu sú ale očakávania o postupnom znižovaní úrokových sadzieb pomerne zdržanlivé. Ak sadzby v najbližších mesiacoch poklesnú, tak len veľmi mierne, zásadný posun smerom dole sa neočakáva.
Budú ceny nehnuteľností rásť?
Tak ako akákoľvek iná investícia, aj trh nehnuteľností podlieha cyklom, kde sa striedajú „lepšie“ a „horšie“ časy. V dlhodobom horizonte ale ceny nehnuteľností rastú, preto sa dá konštatovať, že investícia do nehnuteľnosti vždy bola a aj bude dobrou investíciou.
Odporučili by ste v súčasnosti kúpu investičných bytov? Ak áno, prečo?
Pre tých, ktorí majú voľné prostriedky a rozmýšľajú, ako ich čo najlepšie a najbezpečnejšie zhodnotiť, môže byť kúpa nehnuteľnosti a následný prenájom ideálnou voľbou. Dopyt po prenájmoch aj samotné nájomné stúpa. Z analýzy realitného trhu spoločnosti Bencont Investments vyplýva, že priemerná cena nájomného v Bratislave sa v roku 2023 zvýšila o 15,24 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom a rastie aj v roku 2024. Drahé hypotéky odrádzajú niektorých ľudí od kúpy nehnuteľnosti, preto stále častejšie volia prenájom.
Možno takúto investíciu považovať za bezpečnú?
Reality sa vo všeobecnosti považujú za jednu z najbezpečnejších investícií vôbec.
Z investičného hľadiska by ste odporučili skôr byty v starších budovách alebo novostavbách?
Ak si kupujete byt na investíciu, budete chcieť dosiahnuť čo najvyšší výnos. Najlepšie tak, aby ste s tým mali čo najmenej starostí. Ideálnym riešením je kúpa bytu v novostavbe. Výhodou sú jednak nízke prevádzkové náklady, ale aj to, že takýto byt nebude vyžadovať žiadne náročnejšie opravy.
Moderne zariadený investičný byt
Aká lokalita je vhodná pre investičné byty?
Ak sa pozrieme na priemernú výšku nájomného v jednotlivých bratislavských okresoch, zistíme, že ceny nájmov sú najvyššie v Starom Meste. Byty v centre patria vždy medzi najžiadanejšie, z pohľadu investora sú preto najlepšou voľbou. Nielenže zarobíte najviac na prenájme, ale je takmer isté, že pri predaji tejto nehnuteľnosti v budúcnosti dosiahnete aj najlepšie kapitálové zhodnotenie.
Pokiaľ ide o počet izieb, aké byty sú najvhodnejšie na investíciu?
Medzi najžiadanejšie byty na prenájom patria už dlhodobo menšie, jedno- alebo dvojizbové byty. Pri takýchto bytoch môže investor očakávať aj najvyššie výnosové percento.
Aké sú výhody dlhodobého a krátkodobého prenájmu?
Pri dlhodobom prenájme má investor zabezpečenú obsadenosť bytu a istotu pravidelného príjmu. Na krátkodobom prenájme je možné zarobiť spravidla viac. Treba však počítať s nákladmi na upratovanie a údržbu bytu a tiež so sezónnymi výkyvmi v obsadenosti. A čo je dôležité, takáto forma prenajímania sa považuje za podnikanie.
Za koľko je možno prenajať dvojizbový byt v Bratislave?
Rozhodujúce pre určenie ceny nájomného sú predovšetkým lokalita, počet izieb, stav bytu aj celého bytového domu, pričom najviac si môžete vypýtať za novostavbu v centre mesta. Priemerný dvojizbový byt sa v Starom Meste ku koncu roka 2023 prenajímal za 990 eur za mesiac, no môže to byť pokojne aj suma 1 500 eur či viac.
Aké by boli v takom prípade očakávané ročné výnosy z prenájmu?
Ak si kúpite vhodnú nehnuteľnosť, môžete dosiahnuť hrubý výnos na úrovni až 5 – 7 % ročne. Neplatí to však pre každú nehnuteľnosť. Dôležité je vybrať si ten správny byt – vo výbornej lokalite s kvalitným zariadením a bezproblémovým parkovaním. Skvelým príkladom je rezidenčný projekt Kesselbauer, ktorého developerom je skupina Proxenta.
Kesselbauer s vlastným zeleným vnútroblokom pre obyvateľov
Aké výhody ponúka Kesselbauer investorom?
Nachádza sa na jednej z najlepších adries v centre Bratislavy – na Námestí 1. mája, iba 2 minúty chôdze od Prezidentského paláca a v tesnej blízkosti dvoch najkrajších bratislavských parkov. Je to jedna z mála skolaudovaných novostavieb v Starom Meste s parkovaním v podzemnej garáži a vlastným zeleným átriom. Podobných nehnuteľností nie je na trhu veľa, preto aj cena, ktorú si za takýto byt môžete pýtať, patrí k tým najvyšším. Posledné voľné byty v projekte Kesselbauer vhodné aj na investíciu teraz získate za zvýhodnené ceny už od 300 002 eur.
Slavomír Frešo, analytik skupiny Proxenta
Viac na www.kesselbauer.sk.
