Investujte bez rizika do hotelového bývania na košickej Hlavnej

Z horných poschodí rezidencie je nádherný výhľad na ikonickú Hlavnú ulicu či park na nádvorí Ústavného súdu SR. 

Jeho motiváciou je návratom zanedbanej starobylej budovy do krásneho pôvodného stavu zachovať pre Košičanov časť ich histórie. Zároveň ale v projekte ELITresidence Hlavná vidí skvelú investičnú príležitosť pre všetkých, ktorí hľadajú bezrizikový spôsob zhodnotenia svojich úspor a zabezpečenie pravidelného a dlhodobého príjmu. Rozprávali sme sa s konateľom spoločnosti ELIT-BYT DEVELOPMENT Romanom Frychom.

Každý dňom je viditeľnejší posun v kompletnej rekonštrukcii impozantnej národnej kultúrnej pamiatky na rohu Hlavnej a Bačíkovej ulice. Ide o váš developerský projekt ELITresidence Hlavná. Pre akých klientov je určený?

V tejto jedinečnej budove v historickom jadre Košíc, na skok od kaviarní, reštaurácií, kultúrnych inštitúcií, škôl a ďalších služieb, postupne vznikajú najmä menšie luxusné apartmány, ale aj rozľahlejšie byty s terasami a nádherné obchodné priestory na prízemí. Náš podnikateľský zámer spočíva v tom, že nepredávame len priestor v danej nehnuteľnosti či jej metre štvorcové. My klientom ponúkame bezrizikový model investovania so zárukou stabilných výnosov.

Novému vlastníkovi apartmánu nevznikajú s jeho zariadením žiadne dodatočné náklady.

To znie veľmi ambiciózne. Ako máme tomu rozumieť?

Apartmány nachádzajúce sa na troch nadzemných podlažiach budovy sú prioritne určené pre investorov, ktorí ich budú krátkodobo prenajímať cez platformu Airbnb alebo iné webové služby poskytujúce ubytovanie. Môžu si to zabezpečovať vo vlastnej réžii alebo zveria túto a ďalšie služby nami odporúčanej spoločnosti, ktorá sa postará aj o údržbu nehnuteľnosti. V každom prípade klient sa kúpou nehnuteľnosti k ničomu nezaväzuje, výber je len na ňom.

Prečo je vaša investičná perspektíva orientovaná práve na krátkodobé ubytovanie?

V Košiciach je nedostatok kvalitných hotelov a takmer vždy sú obsadené. Z údajov zozbieraných Košickým samosprávnym krajom vyplýva, že v prvom košickom okrese od roku 2003 až 2019 postupne rástol počet prenocovaní v ubytovacích zariadeniach, ktoré sú prevažne na území Starého Mesta, celkovo až o 248 percent. Urobili sme si aj vlastný prieskum trhu s hotelovými službami v Košiciach, ktorým sme zistili, že priemerná obsadenosť hotelov vyššej kategórie v centre mesta dosahuje hodnotu od 78 do 93 percent. To súvisí s atraktivitou destinácie Košice a jej okolia. Mesto je známe svojou bohatou kultúrnou ponukou, historickými pamiatkami, rôznorodými podujatiami aj prevádzkami a pobočkami veľkých nadnárodných firiem, ktoré lákajú množstvo turistov a obchodných cestujúcich. Môžeme teda oprávnene očakávať ďalší rast záujmu turistov o túto lokalitu.

Jedna vec je obsadenosť ubytovacích zariadení a druhá to či je poskytovanie tejto služby v Košiciach rentabilné...

Aj k tomu máme k dispozícii tvrdé dáta. Podľa údajov Štatistického úradu tržby v hotelovom odvetví v danej lokalite dosiahli v roku 2023 takmer 563 mil. eur bez DPH, čo predstavuje medziročný nárast o 30 percent. Tento rast ukazuje dynamiku odvetvia a potenciál pre stabilné zisky z investície do hotelového ubytovania. To potvrdila aj naša analýza cien za prenájom izieb v štyroch ubytovacích zariadeniach v podobnej lokalite a podobnej úrovne. Identifikovali sme, že priemerné ceny ubytovania pre dve osoby sa pohybujú v rozmedzí od 124 eur do 208 eur za noc. Porovnali sme štandard izieb a vybavenie s naším projektom a zistili sme, že naše vybavenie a interiér ponúknu konkurenčnú výhodu v podobe novšieho, kvalitnejšieho dizajnu a dodatočného vybavenia ako je kávovar, čajová súprava, žehliaci set a možnosť predprípravy na kuchyňu. Plusy ELITresidence Hlavná voči konkurencii je určite vynikajúca poloha v centre mesta. Veľkým bonusom bude komplet nový interiér v porovnaní s inými obdobnými ubytovacími zariadeniami, ktoré prešli rekonštrukciou pred piatimi až pätnástimi rokmi.

To všetko by malo byť dobrým signálom pre investíciu do ELITresidence Hlavná s istotou stabilného príjmu a dlhodobej výnosnosti pre vašich klientov...

Áno, ale v prospech takejto investície hovoria aj situačné faktory. Takým je napríklad plánované spustenie výroby v novej automobilke Volvo v roku 2025. Pozitívne to ovplyvní obchodný cestovný ruch v regióne, čo ešte zvýši dopyt po ubytovaní. Neanalyzovali sme len ceny ubytovania, jeho obsadenosť a trendy. Potencionálnemu klientovi poskytneme aj pomerne detailný matematický finančný model výpočtu výnosnosti jeho prípadnej investície.

V čom takáto prognóza spočíva?

Popíšem ju v krátkosti, podrobne ju radi vysvetlíme individuálne záujemcom o kúpu apartmánu. Hrubý výnos z prenájmu priestorov sme očistili od dodatočných nákladov ako sú booking poplatky, raňajky, údržba a energie. Takto sme získali čistý výnos. Pracovali sme pritom s pesimistickým scenárom, v ktorom klient účtuje 120 eur za noc ubytovania pre dve osoby a pri očakávanej obsadenosti 78 percent nám vyšiel čistý zisk na noc 68 eur, mesačne 1632 eur, ročne 19 584 eur. Pri optimistickom scenári, v ktorom klient určuje 160 eur za noc ubytovania pre dve osoby je pri obsadenosti 93 percent čistý zisk za noc 82 eur, za mesiac 2296 a ročne 27 552 eur.

V týchto výnosoch ale nie sú zahrnuté náklady na kúpu apartmánu.

Presne tak, čistý výnos musíme porovnávať s investičnými nákladmi na projekt, teda s cenou apartmánu. Ak si vezmeme priestor H3 v ELITresidence Hlavná, ktorý sa predáva za 120 600 eur s DPH, pri pesimistickom scenári klient dosiahne ziskovú maržu vo výške 16,2 percenta ročne. Predpokladaná doba návratnosti celej investície by bola šesť rokov. Pri optimistickom by to bolo približne 22,84 percenta ročne a doba návratnosti investície by bola zhruba štyri roky.

Uznávate ale, že žiadna reálna investícia, ani táto, nie je úplne bez rizík ?

Okrem pozitívnych aspektov investície sme precízne analyzovali aj potenciálne faktory, ktoré môžu mať negatívny dopad na bezpečnosť a istotu projektu. Najväčším rizikom pre ubytovacie zariadenia bola nedávna covidová pandémia. Počas nej museli byť hotely dlhší čas zatvorené a koronakríza najviac postihla oblasť cestovného ruchu. Pre tento prípad bude v apartmánoch ELITresidence Hlavná predpríprava na kuchynské linky, aby bolo možné preklenúť prípadné rizikové obdobie dlhodobým prenájmom.

Poskytli ste komplexný a dôveryhodný pohľad na investíciu do hotelového ubytovania v centre Košíc podložený množstvom informácií. Aké by bolo krátke zhrnutie investičnej príležitosti, ktorú ponúka váš projekt?

ELITresidence Hlavná vychádza z filozofie pasívneho príjmu. Kupujúci investuje voľné financie do bezrizikovej hodnoty, ktorá mu zabezpečí bezstarostný zárobok. Jednoducho vaše investované peniaze budú pracovať pre vás a za vás s istotou, že vaša nehnuteľnosť pre svoju výbornú polohu nikdy nestratí likviditu.

Pojem pasívny príjem je ale potrebné používať s rezervou, keďže investícia vyžaduje istú prácnosť, napríklad výber spoľahlivého nájomcu.

Aj na to sme mysleli. Postaráme sa o všetko, od hľadania krátkodobých nájomcov po pravidelné upratovanie a správu nehnuteľnosti. Naši klienti tak vďaka stabilnému príjmu budú môcť viac času venovať sebe alebo ho tráviť so svojimi blízkymi.

Nedávno ste spustili ste už predaj. Ako hodnotíte jeho prvú fázu?

Záujem je naozaj obrovský. Po týždni ostalo voľných len niekoľko apartmánov a dva byty. Realitný trh na Slovensku evidentne zažíva nový veľký boom. Dopyt dosahuje najvyššie hodnoty z obdobia pre pandémiou.