Košice sú krásne mesto, ale dostať sa tu k vlastnému cenovo prijateľnému bývaniu je ťažké aj pre ľudí s priemerným zárobkom.
Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami má ďaleko od normálneho stavu, zhodujú sa analytici aj developeri. Vyznačuje sa dramatickým nárastom cien bytov a rodinných domov. O špecifických okolnostiach tohto stavu v Košiciach sme sa rozprávali s košickým developerom Romanom Frychom.
Výrazná nerovnováha medzi vysokým dopytom a slabou ponukou bytových jednotiek je v súčasnosti základným trendom slovenského realitného trhu. Zrejme to platí aj pre Košice?
Košice v tomto určite nie sú výnimkou. Práve naopak, tento fenomén sa tu prejavuje v koncentrovanej podobe. Bytov v metropole východu je akútny nedostatok a sú extrémne drahé. Bohužiaľ, najvýraznejšie sa tento trend prejavuje pri novostavbách, ktoré využívajú obnoviteľné zdroje energie, nevyžadujú žiadne ďalšie investície a majú nízke prevádzkové náklady.
Z akých dát vychádzate pri týchto tvrdeniach?
Zdrojov je viacero, ale stačí sa pozrieť na aktuálne inzeráty na najväčších realitných portáloch. Čo sa týka najžiadanejších dvojizbových bytov, našli by ste na nich len od troch do šiestich ponúk za podmienky, že máte záujem o dokončenú a skolaudovanú novostavbu, od ktorej sa dá okamžite nasťahovať. Pri trojizbových bytoch je situácia ešte horšia, kupujúci majú na výber asi štyri nehnuteľnosti. Navyše viaceré z bytov sa ale v ponukách realitných portálov aj realitných kancelárií opakujú. Do úvahy treba zobrať aj to, že pri približne polovici dostupných nehnuteľností svieti poznámka „rezervované“. Záujem o bývanie v Košiciach je enormný, ale vyberať nie je z čoho.
Aký vplyv má na ceny bytov pandémia ochorenia Covidu-19?
Každému je už jasné, že koronakríza dopyt po bytoch ani vzostup ich cien nezastavila. Nehnuteľnosti sú každý rok drahšie bez ohľadu na pandémiu. V Košiciach dokonca v tomto roku rástli ceny bytov najrýchlejšie z celého Slovenska. Takzvaný realitný barometer Realitnej únie Slovenska, ktorý analyzuje údaje z viacerých inzertných portálov a mapuje aj transakčné ceny nehnuteľností, zistil že pri novších dvojizbových bytoch dosiahla v novembri priemerná cena za štvorák 3271 eur, čo je v porovnaní len s októbrom vzostup o neuveriteľných 10,2 percenta. Cena za meter štvorcový v trojizbovom košickom byte už dávnejšie prekonala hranicu 3000 eur. Drahšie byty ako v Košiciach sú na Slovensku len v Bratislave. Keď ceny nehnuteľností porovnáme s ostatnými ekonomickými ukazovateľmi, najmä rastom miezd, realitný trh už z tohto pohľadu nemožno považovať za zdravý.
Aký bude podľa Vás ďalší vývoj?
Prudké zdražovanie neprestane, ak bude ponuka naďalej zaostávať za vysokým dopytom. Podľa databázy DATAcube Štatistického úradu SR sa vlani v Košiciach dokončilo 889 bytov. V Bratislave, ktorá nemá ani dvakrát toľko obyvateľov ako metropola východu, až 2793. Ale aj menšie krajské mestá, dokonca niektoré okresné mestá sú v odovzdaných nových bytoch v roku 2020 pred Košicami (Trnava 963, Nitra 929, Dunajská Streda 1032, Senec 1620 – pozn.: údaje sú za celý okres). Košice pritom majú viacero pripravených rezidenčných projektov, ktorých realizácia by zmiernila bytovú krízu. Na úradnej tabuli mesta a mestských častí pritom nájdeme oznamy o viacerých prebiehajúcich stavebných konaniach na bytové novostavby. Jednou z nich je aj náš projekt bytového domu na ulici Kt. Nálepku s 39 bytmi.
Prečo sa nedarí tieto a podobné projekty realizovať v primeranom čase?
Základným faktorom sú nedostatočne plynulé povoľovacie procesy. Na základe vlastných skúseností a informácií od iných košických developerov môžem povedať, že získanie potrebných povolení trvá až dvakrát dlhšie ako samotná výstavba nehnuteľností. A od kúpy pozemku po začiatok výstavby ubehnú aj tri, štyri roky. Stavebný úrad ako správny orgán je pritom povinný rozhodnúť vo veci do 30 dní od začiatku konania, v zložitých prípadoch do 60 dní. Reálne to ale prebieha tak, že napríklad bytový dom na Kpt. Nálepku má právoplatné rozhodnutie o umiestnení stavby od augusta 2019, kladné stanovisko k architektonickej štúdii vydal Útvar hlavného architekta mesta Košice ešte v júni 2017, stavebné povolenie ale doteraz nebolo vydané.
Košický developer R. Frych požiadal o stretnutie s primátorom Košíc.
Čím je spôsobené, že zámery výstavby takto uviaznu v územných alebo stavebných konaniach?
Značný podiel má na tom podľa môjho názoru to, že mesto Košice na jednej strane vystupuje ako štátom poverený orgán verejnej správy – stavebný úrad a na druhej strane ako tzv. dotknutý subjekt – obec. Dôsledkom tohto dvojjediného postavenia je, že mesto ako stavebný úrad podmieňuje vydanie rozhodnutia súhlasným stanoviskom svojich vnútroorganizačných útvarov, ktoré ako také nemajú na to zákonné oprávnenie ale majú tendenciu vznášať neúmerné, z konania na konanie sa zvyšujúce požiadavky, neraz nad rámec zákona. Obec má totiž v zákone presne vymedzený okruh tém, ku ktorým jej prislúcha sa vyjadrovať. Prax je však iná. Investor sa stáva rukojemníkom úradníkov, ktorí de iure nemajú právomoci a tým pádom ani zodpovednosť za svoje konanie, ich postoj sa však uvedenou praxou stáva rozhodujúcim.
Aké dôsledky má takáto byrokracia?
Nejde zďaleka len o developerov, ktorý nemôžu riadne vykonávať svoju podnikateľskú činnosť. Neúnosná dĺžka konaní brzdí samotný rozvoj Košíc. S rekordnými cenami nehnuteľností totiž súvisí demografická kríza a nedostatok pracovnej sily. Nedostupnosť cenovo prijateľného bývania prispieva k rozhodnutiu mladých ľudí natrvalo odísť z Košíc a zároveň odrádza obyvateľov blízkych obcí a menších miest presťahovať sa za lepšími pracovnými príležitosťami do tohto krajského mesta. Druhé najväčšie slovenské mesto takto dlhodobo stráca na atraktivite pre ľudí v produktívnom veku. Košice evidujú každoročný pokles obyvateľov od roku 2011. Odvtedy stratili vyše 2500 trvalo bývajúcich osôb. Ide o úbytok spôsobený vysťahovaním, nie o prirodzený úbytok, keďže s výnimkou minulého roka sa v Košiciach dlhodobo viac ľudí rodí ako zomiera. Populácia Košíc navyše starne, jej priemerný vek je vyše 42 rokov, pred dvoma desaťročiami to bolo okolo 35 rokov. A to sa nezmení, ak tu nezačnú pribúdať nové byty. Som presvedčený, že vlastníctvo nehnuteľností je akýmsi magnetom, ktorý mladému človeku nedovolí len tak sa odsťahovať z tohto krásneho mesta iba preto, že mu niekde inde ponúknu lepší plat.
Čo sa s týmto problémom hodláte robiť?
Preferujeme vždy konsenzus medzi investorom a orgánmi verejnej správy. Ak však dospejeme do stavu, ktorý nie je akceptovateľný ani zákonný, budeme nútení obrátiť sa na prokuratúru, ktorá vykonáva dozor nad zachovávaním zákonnosti orgánmi verejnej správy. Vieme, že vo viacerých prípadoch developerských projektoch na území Košíc už konštatovala nezákonné prieťahy v územnom a stavebnom konaní. V krajnom prípade sa budeme domáhať žalobou na súde ušlého zisku, keďže nie sme schopní plniť dohody s bankami, ktoré sa podujali financovať naše projekty. Ale verím, že k tomu nedôjde. Samospráva Košíc deklaruje, že si problém nedostatku dostupného bývania pre ľudí v produktívnom veku, ktorých otázka bývania trápi najviac uvedomuje. Reflektuje ho vo viacerých svojich strategických dokumentoch a identifikovala ho aj pri nedávnom dotazníkovom prieskume, ktorý využije ako podklad pre tvorbu Programu hospodárskeho a sociálneho rozvoja Košíc na roky 2022-2027. Požiadal som preto o stretnutie primátora mesta. Verím, že keď sa oboznámi s problémami, ktorým čelia developeri na rôznych oddeleniach mesta, dôjde k zlepšeniu situácie.
