Ak ste v roku 2017 predali akúkoľvek nehnuteľnosť na základe kúpno-predajnej zmluvy, nezabudnite, že vám môže vzniknúť povinnosť podať daňové priznanie za tento príjem. Aby ste na nič nezabudli, realitná kancelária HERRYS pre vás pripravila stručné zhrnutie.
1. KTO má povinnosť podať daňové priznanie
V prípade, ak ste na základe kúpno-predajnej zmluvy predali nehnuteľnosť (napr. byt, dom alebo pozemok), príjem z takéhoto predaja sa môže na daňové účely považovať za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Rozhodujúcim pri posudzovaní podmienok príjmu z predaja nehnuteľnosti, je určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho kúpou, dedením alebo darovaním, ktoré sa v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník nadobúda právoplatným rozhodnutím príslušného katastra nehnuteľností o povolení vkladu vlastníckeho práva.
2. OSLOBODENIE od dane z príjmu z predaja nehnuteľností
V prípade, že je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, v súlade s ustanovením § 9 zákona č. 595/2003 Z.z. zákon o dani z príjmov (ďalej len ako „Zákon o dani z príjmov“), takýto príjem sa v daňovom priznaní neuvádza a daňové priznanie nie je potrebné podať. Od dane je v súlade s vyššie uvedeným ustanovením Zákona o dani z príjmov v prípade predaja nehnuteľnosti oslobodený príjem najmä v prípadoch:
- predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b) a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku
- predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku
- predaja hnuteľnej veci okrem príjmov z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, a to do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
3. DOKEDY a KDE podať daňové priznanie
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2017 máte povinnosť podať do 31. marca 2018. V tejto lehote ste povinní daň aj uhradiť. Vzhľadom na skutočnosť, že 31. marec 2018 pripadá na deň pracovného pokoja, daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2017 je potrebné podať najneskôr v utorok 3. apríla 2018. Daňové priznanie sa podáva na daňovom úrade. Daňové priznanie možno podať aj na pobočke daňového úradu alebo na kontaktnom mieste daňového úradu.
4. NA AKOM FORMULÁRI daňovník podáva daňové priznanie
Formulár: Daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).
Čo ak ste predali nehnuteľnosť ako manželia?
Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňajú taktiež aj príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, a to v rovnakom pomere pre každého z manželov, pokiaľ sa manželia nedohodnú inak. V rovnakom pomere sú zahrnuté do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.
5. UPLATNENIE VÝDAVKOV pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti
Na základe ustanovenia § 8 ods. 5 Zákona o dani z príjmov, je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napr.:
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci, vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci, okrem výdavkov na osobné účely
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii
- úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
- úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto
nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach
uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový
výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
- zostatková cena podľa § 25 ods. 3 Zákona o dani z príjmov, ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku.
PRÍKLAD NA VÝPOČET DANE z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v daňovom priznaní
V roku 2015 ste kúpili byt za 100 000 €. Začiatkom roka 2017 ste ho predali za 119 000 €.
Základ dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti na základe vyššie uvedeného teda predstavuje 19 000 € (119 000 – 100 000), v prípade pokiaľ neboli uplatňované žiadne výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti v súlade s ustanovením § 8 ods. 5 Zákona o dani z príjmov. Z tohto základu dane sa následne vypočíta daň.
Sadzba dane z príjmov v roku 2017 predstavuje 19% zo základu dane do 35 022,31 € (vrátane). Z príjmov nad 35 022,31 € sa odvádza 25%. V prípade, že by ste mali v roku 2017 len tento príjem, Vaša daň predstavuje 3610 € (19 % z 19 000 €).
6. Okrem DANE aj ZDRAVOTNÁ POISŤOVŇA
V súlade so zákonom č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení a o zmene a doplnení zákona č. 95/2002 Z. z. o poisťovníctve, a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len ako „Zákon o zdravotnom poistení“) máte povinnosť platiť poistné aj z „ ostatných príjmov“, medzi ktoré zaraďujeme aj príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Rozhodujúcim pri určení výšky poistného je vymeriavací základ (to, z čoho sa platí poistné), ktorý sa rovná výške základu dane z príjmu fyzickej osoby dosiahnutý v rozhodujúcom období.
Z vymeriavacieho základu sa platí poistné vo výške 14%. Ak je platiteľom poistného osoba so zdravotným postihnutím, sadzba poistného je polovičná, a teda vo výške 7% z vymeriavacieho základu.
V prípade výpočtu výšky poistného však nie je potrebné, aby ste ho počítali a vybavovali vy osobne, nakoľko daňový úrad pošle príslušnej pobočke zdravotnej poisťovne potrebné údaje, ktoré ste uvideli v daňovom priznaní, a tá na základe týchto údajov následne sama vykoná ročné zúčtovanie poistného.
Tento článok pripravilo právne oddelenie realitnej kancelárie HERRYS.
Zdroj: Finančná správa Slovenskej republiky
