Jednou z príčin sú obmedzenia územného plánu mesta, ktorý stanovil, koľko tu má byť priestoru pre bývanie a koľko pre občiansku vybavenosť. Reálny vývoj mesta však ukázal, že ľudia chcú v centre viac miesta pre bývanie, preto projekty ponúkajú okrem bytov aj apartmány. O tom, čo si treba všímať pri kúpe apartmánu, rozpráva JUDr. Martin Bečár z RK Herrys.
V súčasnosti v nových developerských projektoch pribúdajú nebytové priestory – apartmány. Aké sú na to dôvody?
MB: Je potrebné rozlišovať dva celkom odlišné dôvody. Ten prvý je, keď apartmány vznikajú ako reakcia na územný plán mesta, ktorý v danej lokalite síce uvažoval s bývaním, ale stanovil v nej menej bytov a viac občianskej vybavenosti. Trh si však žiada viac priestoru pre bývanie a zmena územného plánu je aj napriek snahe mesta veľmi zdĺhavá a územný plán neaktuálny. Preto developeri v snahe uspokojiť dopyt pri rešpektovaní danej legislatívy rozšírili svoju ponuku bývania okrem bytov o apartmány. Iná je situácia, keď je nehnuteľnosť klasifikovaná ako apartmán pre nesplnenie určitej technickej normy.
Kde konkrétne v Bratislave sa stavajú takéto nehnuteľnosti?
MB: Napríklad v lokalitách Mlynské Nivy alebo Čulenova, nový downtown, čiže centrálne časti mesta, ktoré sa vyvíjajú ako rezidenčné lokality. Výstavba v nich je výsledkom spoločenskej objednávky, hoci mesto s takým dopytom vopred nepočítalo. Ale, ako sa hovorí, vývoj nezastavíš a ľudia tam prirodzene kreujú nové centrum mesta, chcú tam žiť, bývať aj pracovať.
A ten druhý dôvod?
MB: Druhým dôvodom je, keď apartmán nespĺňa technické parametre pre byt. Napríklad, keď do bytu preniká menej slnečného svetla alebo naopak viac hluku ako stanovuje norma. Budúci nadobúdateľ nehnuteľnosti by si mal zistiť, z akého dôvodu je daný priestor označený ako apartmán, resp. nebytový priestor.
Aký je dopyt po apartmánoch? Chcú ich ľudia?
MB: V Herrys vidíme, že ochota ľudí kupovať každým rokom apartmány rastie, a to aj napriek určitým právnym nevýhodám, ktoré sú s takouto investíciou spojené, na druhej strane sú apartmány oproti bytovým jednotkám cenovo zvýhodnené.
Aká je kvalita bývania v apartmáne oproti klasickému bytovému priestoru?
MB: Ak developer kolauduje priestor ako apartmán preto, lebo je viazaný územným plánom, je pravdepodobné, že daný apartmán spĺňa všetky normy ako byt a nejaký užívateľský rozdiel tu nie je. Avšak, ak apartmán nespĺňa určité svetlo-technické alebo zvukové normy, tak istý diskomfort tu môže byť. Napríklad pre byt je potrebných určitý počet minút priameho slnečného svetla, ale ak ich tu bolo nameraných menej, už nemôže byť zaradený do kategórie „byt“. Pre niekoho to nemusí byť podstatné. Ak niekto ráno odchádza do práce a večer sa vracia, prípadne trávi víkendy mimo mesta, tak dĺžka slnečného svetla pre neho nie je až tak dôležitá. Vidíme, že mnohým Bratislavčanom posledné roky vyhovujú skôr menej slnečné nehnuteľnosti, ktoré v lete nie sú vystavené vysokým horúčavám. Ide väčšinou o byty a apartmány orientované na sever, východ alebo na prízemí domov.
Aké sú najväčšie výhody a nevýhody apartmánu?
MB: Developeri si uvedomujú, že predávajú v danej lokalite niečo iné ako byty - z právneho pohľadu. Preto sa snažia ponúknuť kupujúcemu motivujúce benefity. Najväčšou výhodou je spravidla nižšia nadobúdacia cena, ktorá môže byť od 10 % až do výšky 20 % nižšia ako pri porovnateľnom byte v danom projekte. Nezanedbateľnou výhodou môže byť aj vyšší štandard alebo vybavenie apartmánu. Čo sa týka nevýhod, jednou z nich môže byť istý právny diskomfort, napríklad zvýšená daň alebo prísnejšie podmienky financovania, keď banka môže požadovať vyšší podiel hotovosti klienta pri kúpe. Klient by si mal vždy vopred overiť, či mu banka, ktorú žiada o úver, schváli financovanie apartmánu, a za akých podmienok.
Pre koho je kúpa apartmánu vhodná? Pre investičných klientov alebo pre koncového užívateľa?
MB: Rovnako aj na investíciu aj na bývanie. Umožňuje klientom kúpiť priestor na bývanie, ktorý má často rovnaké alebo podobné parametre ako byt v danom projekte a za finančne výhodnejších podmienok ako pri kúpe bytu. A ten rozdiel v cene vie kupujúci napríklad investovať do zariadenia apartmánu.
Mohli by Ste uviesť príklad výpočtu dane pri apartmáne v centre mesta?
MB: Dnes je medzi bytom a apartmánom v Bratislave dvojnásobný rozdiel. Napríklad v Bratislave v katastrálnom území Staré Mesto pri byte s rozlohou 50 m2 vychádza daň pri sadzbe 1 euro/1 m2 za rok na celkovú sumu 50 eur a pri apartmáne v bytovom dome pri sadzbe 2 eurá/1m2 je ročná daň 100 eur. Jedná sa spravidla o desiatky eur za rok.
Ako na uvedené výhody a nevýhody reagujú kupujúci?
MB: Kupujúci si je vedomý, že nadobudne nehnuteľnosť v atraktívnej lokalite, ktorú by za iných okolností nezískal a zľava na cene je pre neho tiež motivujúca. Ale mal by byť pripravený na to, že pri nadobudnutí apartmánu môže mať istý diskomfort. Mal by na to myslieť a dôkladne sa vopred oboznámiť s podmienkami, týkajúcimi sa technických vecí alebo financovania.
Ako je to so zapísaním trvalého pobytu na apartmán?
MB: Kupujúci by mal vedieť, že na niektorých miestnych úradoch si musí zapísanie trvalého pobytu na apartmáne dostatočne vyargumentovať. Ak vychádzame zo zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov SR, je možné použiť argument, že ak je v danej budove akýkoľvek podiel funkcie bývania, ak je tam hocijaké percento bytov, tak by tam mala byť možnosť prihlásenia sa k trvalého pobytu. Vždy to závisí od konkrétneho prípadu, stanoviska konkrétneho miestneho úradu a dostatočnej argumentácie.
Oplatí sa apartmán investične? Ako rastú ceny pri apartmánoch v porovnaní s klasickými bytmi.
MB: Apartmány majú nižšiu cenu oproti cene bytov, ale zas vyššiu daň z nehnuteľnosti. Som toho názoru, že vzhľadom na výšku kúpnej ceny je to stále investične zaujímavé. V centrálnych lokalitách zhodnocovanie investícií do nehnuteľností bude rásť.
Sú k apartmánom k dispozícii parkovacie miesta?
MB: Áno, sú k dispozícii. Aj všetky ostatné služby domu, ktoré majú k dispozícii majitelia bytových priestorov.
JUDr. Martin Bečár, partner spoločnosti HERRYS.
