1. januára 2022 vstúpila do platnosti novela zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania, ktorá priamo nadväzuje na predchádzajúce úpravy. „Samospráva môže obstarávať nájomné byty stavebnou úpravou v akejkoľvek budove, ktorá je národnou kultúrnou pamiatkou alebo sa nachádza v lokalitách zapísaných v Zozname svetového dedičstva,“ zdôrazňuje štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby Katarína Bruncková. Doteraz mohli obce a mestá obstarávať nájomné byty iba v bytových domoch. Ak ich chceli mať napríklad v meštianskych domoch, ktoré boli pamiatkovo chránené, museli všetko financovať z vlastných zdrojov. Teraz je možnosť financovania nájomných bytov v takýchto objektoch prostredníctvom podpory z Ministerstva dopravy a výstavby SR a Štátneho fondu rozvoja bývania.
Reakcia na zdražovanie
Kto dnes stavia, vie, aké je to komplikované. Ceny stavebných materiálov sa zo dňa na deň menia smerom nahor. Právna úprava, ktorá vstúpila od nového roku do platnosti, zareagovala aj na toto výrazné zdražovanie. „Zvýšili sme limit maximálnej výšky úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania pri obstarávaní nájomných bytov z 1 350 eur na 1 500 eur na m2 podlahovej plochy, čím sme chceli reagovať aj na nárast cien v stavebníctve,“ vysvetľuje štátna tajomníčka.
„Samozrejme, rast cien výrazne vplýva na všetky odvetvia hospodárstva a teda aj na oblasť výstavby nájomných bytov. V snahe eliminovať tento nepriaznivý vplyv na oblasť obstarávania nájomných bytov, ale aj obnovy existujúceho bytového fondu, sme pristúpili k zvýšeniu limitov podpory na tieto účely pre rok 2022 a nasledujúce.“ A to nie je všetko, žiadatelia majú nárok na prehodnotenie už poskytnutej podpory. „A to v období od nadobudnutia účinnosti zmluvy o poskytnutí podpory do ukončenia čerpania poskytnutej podpory. Musia však byť pritom dodržané všetky podmienky určené zákonom,“ doplnila Katarína Bruncková.
Štátna tajomníčka priznáva, že nepriaznivý vývoj cien na trhu znamená aj tlak na zvyšovanie cenových limitov pre obstaranie nájomných bytov. Ministerstvo dopravy a výstavby SR však podľa nej musí stále dbať aj na dostupnosť bytov, ktoré v prvom rade musia byť určené pre občanov s nižšími príjmami. „Výška nájmu v týchto bytoch sa totiž určuje z nákladov na ich obstaranie.“ V praxi to znamená, že čím drahšie sa byty postavia, tým vyššie nájomné sa v nich bude platiť.
Katarína Bruncková, štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby SR.V hre samosprávy aj podnikatelia
Nájomné byty potrebuje Slovensko ako soľ. Pre mnohých ľudí sa stávajú komerčné nehnuteľnosti nedostupné a ideálnym riešením je pre nich nasťahovanie sa práve do nájomného bytu. Väčšinou ich stavajú samosprávy, no ruku k dielu by chceli priložiť aj súkromníci. Právnické osoby majú už atraktívnejšie podmienky. „Významnou zmenou je skrátenie povinnej lehoty, počas ktorej je právnická osoba povinná zachovať nájomný charakter bytov obstaraných s podporou verejných zdrojov na 30 rokov. Doteraz boli všetci žiadatelia o poskytnutie podpory teda aj právnické osoby pri obstaraní nájomného bytu povinní zachovať nájomný charakter bytu počas celej jeho životnosti.“
Po úprave podmienok v roku 2020, ktorej cieľom bolo motivovať súkromný sektor, aby sa angažoval vo výstavbe nájomných bytov, sa záujem okamžite zvýšil. „V roku 2021 bolo na Štátny fond rozvoja bývania predložených 36 žiadostí na obstaranie nájomných bytov, technickej vybavenosti a kúpu pozemku, pričom požadovaná podpora predstavovala čiastku približne 22 miliónov eur. V roku 2021 bolo rozhodnuté o priznaní podpory k 22 žiadostiam, ktorými sa podporí obstaranie 209 nájomných bytov vo vlastníctve právnických osôb,“ doplnil generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania Tomáš Lamprecht.
Obce si s podnikateľmi pri výstavbe nájomných bytov nekonkurujú, práve naopak. Uzatvárajú všeobecne výhodné partnerstvá. Súkromník postaví bytový dom a bude ho aj následne prevádzkovať. Samospráva môže spolupracovať na obsadzovaní týchto bytov svojimi obyvateľmi. Firmy majú čoraz väčší záujem o financovanie celého podnikateľského zámeru prostredníctvom ŠFRB. „K pozitívnemu trendu určite prispieva zvyšovanie limitov, osveta a tiež podpis memoranda so Združením miest a obcí Slovenska. Chodili sme so ZMOSom na ich regionálne dni, vytvorili sme pracovnú skupinu, ktorá pomáha riešiť viaceré problémy. Z časti nám to skomplikovala pandemická situácia, kvôli ktorej sa mnohé stavebné úrady oneskorili s vydávaním stavebných povolení a rovnako aj zasadnutia zastupiteľstiev.“ uviedol generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania Tomáš Lamprecht.
Tomáš Lamprecht, generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania.Menej byrokracie
Žiadatelia o financovanie projektov nájomných bytov oceňujú tiež zjednodušenie administratívy. Už od minulého roku sú v platnosti viaceré zmeny a čoskoro prídu aj ďalšie. „V súlade so všeobecným trendom pokračovať v znižovaní administratívnej záťaže je v legislatívnom procese nadväzujúca vykonávacia vyhláška k zákonu o Štátnom fonde rozvoja bývania, cieľom ktorej je odbúrať povinnosť predkladať ďalšie doklady pri podávaní žiadostí o poskytnutie podpory, ktoré budú orgánom dostupné v rámci verejných registrov údajov,“ vysvetľuje Katarína Bruncková.
Podľa Tomáša Lamprechta sa ujala najmä zmena v spôsobe splácania úverov. „Keď si samospráva otvorila úverový účet, musela okamžite začať so splácaním celej anuitnej splátky. Pre obecný rozpočet boli takéto pravidlá veľmi zaťažujúce, pri obstarávaní nájomných bytov výstavbou ešte nemali prenajaté byty, ale úver splácať museli. Od tohoto roku model meníme a bude sa splácať iba úrok z vyčerpanej časti úveru, rovnako ako je to v komerčnej banke. Bude to pre obce určite menej zaťažujúce.“
Od začiatku roka fond eviduje množstvo žiadostí samospráv o odklad splátok úverov. Problém je ten, že mnohé obce si museli časť technickej vybavenosti zafinancovať z vlastných zdrojov. „Zhotoviteľovi ich teraz splácajú zo svojho rozpočtu. Ak umožníme odklad splátok úveru, napríklad o jeden rok, uľahčíme im situáciu a môžu si tak vyplatiť svoje záväzky,“ vysvetľuje generálny riaditeľ. V hre je aj nový stavebný zákon, ktorý by mal rovnako zdynamizovať procesy povoľovania výstavby aj samotnú realizáciu.
Nové nájomné byty musia spĺňať prísne štandardy. Okrem toho by mali podľa štátnej tajomníčky Ministerstva dopravy a výstavby Kataríny Brunckovej reagovať aj na moderné trendy. Podmienkou bude bezbariérovosť aspoň pätnástich percent bytov v bytovom dome, aby ich mohli využívať zdravotne postihnutí. „Uvedené ustanovenie nadobúda účinnosť 1. januára 2023 a vzťahovať sa bude na žiadosti podávané od roku 2024, aby sa zabezpečilo plynulé a postupné aplikovanie tejto podmienky aj v prípade rozpracovaných projektov. Aj dovtedy poskytneme osobitnú podporu budovám s menej ako štyrmi nadzemnými podlažiami nájomných bytov, ak sa rozhodnú vybudovať výťah, hoci to platné právne predpisy nevyhnutne od stavebníka nevyžadujú.“
Veľkou výzvou sú tiež klimatické zmeny, ktoré majú vplyv na zvyšovanie energetickej náročnosti budov. „Zvyšovanie energetickej hospodárnosti budovy dosiahnutím vyššej energetickej triedy ako aj aplikovanie obnoviteľných zdrojov energie bolo aj doposiaľ motivované vyšším limitom obstarávacích nákladov na m2 podlahovej plochy bytu. Novou úpravou sa nielenže zvýšil celkový limit, ale ak sa byt buduje v meste, kde sa prirodzene najviac prejavujú negatívne mikroklimatické dopady betónových plôch, bude možné poskytnúť ďalšiu podporu aj na extenzívnu zelenú strechu.“ Nové bytovky musia v zmysle zákona mať už aj pripravenú infraštruktúru potrebnú pre nabíjanie elektromobilov. „Vzhľadom na uvedenú povinnosť sme zvýšili podporu na obstarávanie takejto infraštruktúry v rámci odstavných plôch a garážových státí.“
Viac peňazí pre zariadenia sociálnych služieb
Záujem samospráv aj právnických osôb sa okrem výstavby nájomných bytov obracia aj smerom k zariadeniam sociálnych služieb. Generálny riaditeľ štátneho fondu je presvedčený, že dôvodom sú aj atraktívnejšie podmienky na čerpanie úverov. „Limit na meter štvorcový sa zvýšil zo 700 na 1200 eur na m2.. Vzhľadom k tejto zmene sme zaznamenali zvýšený dopyt zo strany obcí aj súkromného sektora. V minulosti k nám ročne prichádzali jedna až dve žiadosti, po zmene podmienok záujem vzrástol. Vlani sme schválili šesť žiadostí na výstavbu nových zariadení sociálnych služieb. Dopyt bol podstatne vyšší, avšak pri ostatných žiadostiach neboli splnené zákonom stanovené podmienky.“
Zároveň rastie aj objem financií použitých na tento účel. Počas predošlých rokov sa čerpali úvery vo výške 600 tisíc až dva milióny eur, za minulý rok boli schválené žiadosti za 8,5 milióna eur. Zariadení sociálnych služieb je akútny nedostatok a keď si k nemu pripočítate starnutie obyvateľstva, očakávame ešte výraznejší záujem o tento segment.
Druhé kolo obnovy
Zo zdrojov Štátneho fondu rozvoja bývania sa už tradične podporuje aj obnova bytových domov. „V roku 2021 sme na tento účel poskytli 116 miliónov eur. Väčšia časť bytových domov je však už zateplená. Aktuálne k nám prichádzajú projekty na čiastočnú obnovu, napríklad na výmenu výťahov alebo rozvodov. Novinkou je takzvaná reobnova bytových domov aj najstarších nájomných bytov. V bytových domoch potrebujú vymeniť spoločné rozvody alebo zatepliť obvodový plášť. Pred dvadsiatimi rokmi sa pri realizácií stavieb vyžadovala menšia hrúbka zatepľovacích materiálov, dnes sa už používajú pätnástky alebo dvadsiatky, ktoré zabezpečujú vyššiu tepelnú pohodu,“ konštatuje Lamprecht.
Zákon o Štátnom fonde rozvoja bývania umožňuje aj obstaranie ubytovacích domov. Schválené boli prvé dva úvery za 2,1 milióna eur. „Ide o pilotné projekty, všetko sa iba rozbieha. Predpokladám, že záujem bude rásť. Už teraz sa dopytujú napríklad nemocnice, ktoré by chceli ubytovanie pre svoj personál. Potenciál vidíme v priemyselných parkoch, fabrikách aj v cestovnom ruchu.“ uviedol generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania. V ubytovacom dome nie sú nájomné byty, iba bunky, ktoré môžu mať najviac dve obytné miestnosti. Pravdepodobne sa budú stavať hlavne za účelom migrácie pracovnej sily. Ich výhodou je, že na rozdiel od nájomných bytov, v nich môže bývať ktokoľvek, bez ohľadu na výšku príjmu a súčasne nie je regulovaná výška poplatku za poskytnutie takéhoto ubytovania.
