Kupujúcim už nejde o kúpu s vidinou okamžitého zhodnotenia novostavby, ale hľadajú produkt, ktorý čo najviac vyhovie ich potrebám za primeranú cenu. Za prvý štvrťrok 2023 sa až v tretine rezidenčných projektov nepredal ani jeden byt a dopyt je najnižší za posledných 15 rokov. Ceny bytov v novostavbách stagnujú už druhý štvrťrok po sebe.
Prvý štvrťrok tohto roku nepotvrdil optimizmus z januárových vysokých dopytov a takmer tretina rezervácií počas tohto obdobia sa nepremenila na predaj. Až 75 % predaných bytov pripadlo na 15 % projektov z celkového evidovaného počtu 93 developerských projektov.
„Silný január mohol budiť dojem, že ľudia sú stále motivovaní využiť doterajšie podmienky financovania bývania na kúpu nového bytu, no nasledujúce dva mesiace to nepotvrdili. Až tretina developerských projektov nezaznamenala za prvý štvrťrok ani jeden predaj, pričom na mesačnej báze je takýchto projektov aj dvojnásobok,“ vysvetľuje Filip Žoldák z RK Herrys, ktorá analyzovala trh nových bytov v Bratislave za prvý kvartál 2023.
Aká je ponuka na trhu bytov v novostavbách?
Ponuka nových bytov pritom konštantne rastie už 12 mesiacov a aktuálne dosiahla úroveň viac ako 2 900 voľných bytov, čo je najviac od krízových rokov 2008-2010. Nespôsobil to však väčší prírastok než je bežné, ale výrazné spomalenie dopytu. Najširšia ponuka bytov je v druhom bratislavskom okrese s bezmála tisíc bytmi na predaj.
Developeri ponúkajú najmä overené dvoj a trojizbové byty, ktoré dlhodobo tvoria takmer 70 % ponuky, pričom dvojizbové byty (45 %) prevažujú a medziročne zaznamenali nárast o 3 percentuálne body (Q1 2022 – 42 %), zatiaľ čo trojizbových bytov (24.5 %) medziročne ubudlo (Q1 2022 – 29 %).
„Jednoznačná dominancia dvoj a trojizbových bytov nasvedčuje tomu, že kým pred rokom prevládali medzi kupujúcimi investori, dnes sú to prevažne kupujúci hľadajúci vlastné bývanie,“ dodáva Filip Žoldák.
Najnižší dopyt za uplynulých 15 rokov a ceny stagnujú
Dopyt v prvom štvrťroku 2023 je najnižší za uplynulých 15 rokov, medziročne klesol v priemere o dve tretiny, pričom najmenšiu zmenu zaznamenal okres BA I, kde je dopyt polovičný oproti minulému roku. Najviac bytov sa predalo v Bratislavskom druhom okrese (Ružinov, Podunajské Biskupice, Vrakuňa) a najnižší predaj zaznamenali projekty v Bratislavskom piatom okrese (Petržalka).
Ceny bytov v novostavbách stagnujú už druhý štvrťrok po sebe. Priemerná cena m2 je na úrovni 3 889 Eur bez DPH, a oproti predchádzajúcemu kvartálu sa takmer nezmenila. V porovnaní s minulým rokom narástla o 200 Eur/m2.
Nie všetky projekty však znížený dopyt zasiahol rovnako a kľúčom k úspechu sa ukazuje pripravenosť produktu z hľadiska namodelovania skladby bytov a výmer na cieľové skupiny.
„Súčasné tempo predaja motivuje developerov k úpravám stratégie predaja, avšak nie k úprave ceny. Dôvodom je najmä fakt, že vypredanosť projektov je pomerne vysoká. Pozorujeme tak najmä tri prístupy, ktoré volia: buď nerobia nič, lebo z ich pohľadu nemá zmysel púšťať sa do zmeny produktu či ceny v čase, keď je dopyt minimálny. Alebo zvolia stratégiu zmeny produktu, čo môže zahŕňať vybavenie štandardu, kuchynská linka so spotrebičmi, parkovacie miesto v cene bytu, sprístupnenie financovania v podobe hyponájmov či iné nástroje, ktoré znamenajú zľavu pre kupujúceho. Treťou stratégiou je pozdržanie predaja alebo výstavby projektu, no to sa týka najmä projektov v počiatočných fázach, no registrujeme tento prístup u viacerých,“ hovorí Filip Žoldák.
