Jednou z povinností, ktorá nás každoročne v marci čaká, je podanie daňového priznania k dani z príjmov. Do tohto druhu dane patrí aj daň z príjmu z prenájmu nehnuteľností. Keďže posledný termín jeho odovzdania, 31. marec, sa nezadržateľne blíži, realitná spoločnosť HERRYS si pre vás aj tento rok pripravila podrobné informácie a novinky, ktoré vám môžu pomôcť, aby ste na nič nezabudli.
Poradíme vám v piatich prehľadných krokoch:
1.KTO
2.DOKEDY A KDE
3.AKO
4.ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY
5.VÝŠKA A VÝPOČET DANE
1. KTO podáva daňové priznanie
Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy a nejedná sa o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem, ktorý dosiahnete z takéhoto prenájmu sa považuje za príjem podliehajúci dani. Tento príjem je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov.
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v tom prípade, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2017 presiahne sumu 1 901,67 eur.
Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, takže daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, presahujúci sumu 500 eur.
Čo platí v prípade, ak prenajímate nehnuteľnosť spolu s manželom/manželkou?
Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastníte v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom pomere, ktorý si vzájomne dohodnú a je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.
Pre ilustráciu uvádzame príklad: Manželia prenajímali v roku 2017 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2017 dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2017 na rodičovskej dovolenke.
Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli rozdeliť príjmy nasledovne:
- na manželku príjmy vo výške 2 300 eur
- na manžela príjmy vo výške 500 eur
Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení, vo výške 2 300 eur, zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2017 boli vo výške 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku 2017 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,67 eur.
2. DOKEDY a KDE podať daňové priznanie
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2017 máte povinnosť podať do 31. marca 2018. V tejto lehote ste povinní daň aj uhradiť.
Vzhľadom na skutočnosť, že 31. marec 2018 pripadá na deň pracovného voľna, daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2017 je potrebné podať najneskôr v utorok 3. apríla 2018.
Daňové priznanie sa podáva na daňovom úrade. Daňové priznanie možno podať aj na pobočke daňového úradu alebo na kontaktnom mieste daňového úradu.
3. NA AKOM FORMULÁRI daňovník podáva daňové priznanie
Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddieli v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
4. ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.
Najlepšie to pochopíte na nasledujúcom príklade: Daňovník dosiahol v roku 2017 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľné vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, sú vo výške 3 850 eur.
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].
Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
- výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti)
- výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti)
- iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie)
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
- ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.)
Ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:
- elektrickej energie
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť
- plynu
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:
- odvádzanie odpadovej vody z domácností
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
- používanie výťahu
- kontrola a čistenie komínov
- odvoz popola, smetí a splaškov
- čistenie žúmp
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
- internet
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.
5. VÝŠKA A VÝPOČET DANE
Postup pri výpočte dane z príjmu za prenájom nehnuteľnosti:
- od vášho príjmu sa odpočítajú výdavky, ktoré musia byť preukázateľné a musia slúžiť len na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu
- výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť podľa príkladu uvedeného v bode 4
- vznikne vám základ dane a z neho sa platí daň z príjmu
UPOZORNENIE
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania, prípadne príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.
Tento článok pripravilo právne oddelenie realitnej kancelárie HERRYS.
