Trh s rezidenčnými novostavbami v hlavnom meste sa tento rok už opäť výrazne nadýchol. Spolu s Bratislavou rastie aj developer ITB. Ten stojí za Čerešnami v Dúbravke - jedným z najžiadanejších projektov posledných rokov, ktoré sa stali symbolom mestského komunitného bývania, spätého s prírodou.
Vrcholový manažér firmy ITB Development Filip Matovič v rozhovore hovorí nielen o raste dopytu kupujúcich, ďalších plánoch výstavby, ale aj o nových štandardoch kvality bývania v Bratislave a príležitostiach, ktoré čakajú tých, ktorí sa rozhodnú investovať do nehnuteľnosti práve teraz.
Ako by ste zhrnuli súčasnú situáciu na rezidenčnom trhu v Bratislave? Dostali sa predaje bytov už naspäť na úroveň spred roka 2022?
Trh rastie, dá sa povedať stabilne od druhej polovice minulého roka, a vládne na ňom celkom optimistická nálada. Dopyt po nových bytov v novostavbách a ich predaje sa naprieč trhom kontinuálne zvyšujú, čomu zodpovedá aj postupný nárast cien. Možno zhodnotiť, že dynamika trhu sa už dostáva naspäť na úroveň pred realitnou krízou. Za štandardný výkon bratislavského trhu považujeme predaj 3-tisíc bytov v novostavbách ročne, k čomu by sme sa mali v tomto roku minimálne výrazne priblížiť.
Čerešne v Dúbravke patria medzi najžiadanejšie rezidenčné projekty v Bratislave. (zdroj: ITB)
Aký očakávate ďalší vývoj, čo sa týka úrokových sadzieb a teda aj cien bytov?
Predpokladáme, že úrokové sadzby na hypotékach by sa mohli do konca tohto roka dostať pod hranicu 3 %. Postupné zlacňovanie hypoték teda povedie k ďalšiemu rastu priemernej ceny za meter štvorcový bytov.
To však znamená pre záujemcov, že čas na kúpu novej nehnuteľnosti je ešte stále práve teraz. Ceny bytov v novostavbách aktuálne narástli oproti tretiemu kvartálu 2024 medziročne v závislosti od metriky merania na úrovni 8 % - 13 %. To zatiaľ stále nie je výrazný skok, v porovnaní s prognózami ich ďalšieho posunu smerom nahor v horizonte ďalších mesiacov a rokov. Najvýraznejšie zatiaľ rastú ceny jednoizbových bytov.
Znamená to, že je o ne najväčší záujem? Resp., po akom bývaní idú kupujúci v Bratislave najviac?
Stále sa potvrdzuje, že v Bratislave je najväčší záujem o jedno- a dvojizbové byty – tie tvoria viac ako 70 % všetkých predajov na trhu. Súvisí to aj s trendom nakupovania investičných nehnuteľností v hlavnom meste. Štandardne ide o výmery medzi 27 až 32 m2 pri jedno- a 45 až 55 m2 pri dvojizbových bytoch.
Tieto údaje vychádzajú nielen všeobecne z trhových predajov, ale tiež z výsledkov za jednotlivé etapy nášho vlajkového projektu Čerešne v Dúbravke. Ponukou a kompozíciou bytov v ňom sa snažíme dlhodobo reagovať presne na to, po čom je v jednotlivých segmentoch najväčší dopyt.
Zatiaľ čo najnovšie plánovaná etapa Čerešne Plaza prinesie na Polianky práve množstvo kvalitných bytov s menšími výmerami, v už budúci rok odovzdávanej etape Čerešne Residence privítame nových majiteľov, ktorí si u nás kúpili prevažne nadštandardné trojizbové byty s veľkorysými výmerami. Táto najbližšie kolaudovaná etapa jasne reflektuje potreby a preferencie v kategórii hlavne mladých rodín. Z hľadiska predajov v segmente trojizbových bytov v Bratislave dosiahli práve naše Čerešne Residence podľa dát z trhu medzi rokmi 2024 a 2025 úplné prvenstvo. Ukazujú to dáta nezávislého startupu BuiltMind, ktorý sleduje verejné predaje bytov v bratislavských novostavbách.
Dá sa teda povedať, že ako developer rastiete aj vy súlade s trendmi na rezidenčnom trhu?
Jednoznačne rastieme v súlade s našou vlastnou dlhodobou stratégiou a teší nás aj neustále zvyšovanie nášho podielu na trhu vďaka stabilnému záujmu klientov o bývanie v Čerešniach. Len pre porovnanie – v roku 2023 sme predali 96 a v roku 2024 146 bytov. Tento rok sme do konca októbra už na úrovni 208 bytov. Z hľadiska predaja je to náš najúspešnejší rok. Práve vďaka tomuto veľkému záujmu klientov tak môžeme dokončiť projekt Čerešne výrazne skôr, ako sme pôvodne plánovali.
Sme na to hrdí a tešíme sa, že o bývanie v Čerešniach záujem ani zďaleka neopadá. Práve naopak, rastie. Len za posledný rok sme spúšťali do predaja tri nové etapy – UP, Plaza a Plaza View. Zatiaľ čo ponuku bývania v apartmánovom dome s unikátnym zážitkovým rooftopom UP sa nám podarilo behom roka vypredať na vyše 50 %, v etape Plaza sa predalo len za prvých 5 mesiacov viac než 100 bytov, vďaka čomu sa stala doposiaľ rekordnou a komerčne najúspešnejšou etapou v našej histórii. Obrovský dopyt sa ukázal aj po spustení tretej veže Plaza View v septembri – z predpredajovej ponuky sa už v úvodnej fáze vypredalo behom troch týždňov viac ako 70 % bytov.
Do roku 2029 plánuje developer ITB postaviť ďalšiu etapu Čerešne Plaza s tromi výškovými budovami a novým námestím. (zdroj: ITB )
Čomu pripisujete tento úspech?
Sme presvedčení, že sa nám to podarilo vďaka dvom hlavným faktorom – na jednej strane stojí celková kvalita ponúkaného bývania v Čerešniach. Na strane druhej záujem klientov podporovali najmä v čase krízových rokov a aj pokrízového vývoja naše inovatívne riešenia v oblasti financovania, ktorými sme vychádzali klientom v ústrety a ktoré sme ponúkli na bratislavskom trhu ako úplne prví.
Svoje zohráva určite aj náš osobný prístup k práci, ktorému veríme. S našimi projektmi sme osobne zžití. Spolu s tímom architektov z dvorného ateliéru Architekti Šebo Lichý dávame pri rozvoji Čerešní dôraz na to, ako by mal projekt vyzerať, aby v ňom chcel bývať každý z nás. A to sa nám aj darí. Viacero našich kolegov si tu už skutočne našlo svoje vysnívané vlastné bývanie.
To, že ide o kvalitný projekt, potvrdzujú aj naši klienti z prvých etáp. Sme radi, že z Čerešní neodchádzajú, ale keď sa im zmení životná situácia, si kúpia väčší byt v ďalších etapách. Zároveň, mnohí z nich projektu veria natoľko, že keď v Čerešniach bývajú, si tu následne dokúpia aj bývanie pre rodinných príslušníkov alebo investičný byt.
Spomenuli ste kvalitu bývania, ktorú kupujúci oceňujú – v čom sú práve Čerešne unikátne?
Od začiatku sme verili potenciálu tejto lokality, hoci v minulosti neboli Polianky veľmi atraktívne. Podarilo sa nám však naplniť víziu a dopracovať sa k projektu dnešných rozmerov, ktorý túto časť Dúbravky povýšil na modernú, dynamicky rastúcu mestskú štvrť.
Potvrdilo sa, že lokalita Čerešní ponúka kombináciu veľmi dobrej občianskej vybavenosti, dostupnosti, dopravného napojenia do centra mesta a bezprostredného kontaktu so Sitinským lesom a okolitou prírodou. Práve tieto aspekty sa ukazujú ako kľúčové motivátory, najmä z pohľadu mladých rodín v Bratislave.
Pridávajú sa k nim ešte benefity nadštandardného prevedenia bytov, ich dispozícií ako aj celkovo atraktívnej architektúry bytových domov, v ktorej hrajú kľúčovú úlohu uzatvorené vnútrobloky. Snaha o vytváranie unikátneho prostredia pre komunitný a aktívny život detí, rodičov či seniorov, je poznávacím znamením našich Čerešní.
Nechceme však stavať uniformný projekt. Každá etapa má vlastný charakter, aby sme uspokojili čo najširší okruh segmentov klientov. Napríklad, v prípade druhej etapy sme priniesli na Polianky bývanie s unikátnou vodnou lagúnou v rámci súkromného vnútrobloku. Keď hovorím o vnútroblokoch s ihriskami, prírodnými plochami a priestorom na susedské podujatia - tie tvoria takpovediac DNA konceptu našich Čerešní. V rámci ešte viac „rodinnej“ tretej etapy sme ich obohatili napr. aj o workout zónu pre dospelých či lezeckú stenu, aby sme ešte viac podporili možnosti aktívneho relaxu a komunitného vyžitia pre všetky vekové kategórie. Štvrtou a piatou etapou ideme ešte o kus ďalej so zámerom osloviť svojich potenciálnych záujemcov.
Filip Matovič, COO firmy ITB Development. (zdroj: ITB)
Priblížite stručne konkrétne plány s Čerešňami, čo sa týka počtu bytov a ich výstavby v najbližších rokoch?
Aktuálne býva v bytových domoch z prvých dvoch skolaudovaných etáp už viac ako tisíc obyvateľov. Tretiu etapu Čerešne Residence sprístupníme už budúci rok. Od obdobia stagnácie výstavby v krízových rokoch pôjde o jeden z prvých projektov v Bratislave, ktoré opäť naštartujú kolaudáciu nových bytov. Dokončujeme ich tu 255. Sme celkom hrdí, že vďaka vysokej úrovni použitých technológií triedy A0+ týmito stavbami prinášame na trh nehnuteľností v Bratislave nový energetický štandard.
Ďalších 105 jednotiek odovzdáme do užívania v roku 2027. Pôjde o už spomínaný apartmánový dom UP, obľúbený najmä medzi investičnými klientmi, ktorý počíta s komunitou, zážitkovou terasou s rozlohou 500 m2. Rooftop s takouto výmerou zatiaľ neposkytuje žiadny iný bratislavský projekt.
Do roku 2029 plánujeme na Poliankach postaviť tiež tri výškové budovy Čerešne Plaza, ktoré ponúknu ešte viac typické mestské bývanie. Spolu s ďalšími 423 bytmi prinesie táto etapa opäť o kus vybudovanejšiu zónu občianskej vybavenosti vrátane nového námestia s rozlohou takmer 1000 m2. Týmto krokom chceme ešte viac zvýrazniť úlohu Čerešní ako mestotvorného prvku, z ktorého budú mať úžitok aj všetci ostatní obyvatelia Dúbravky.
Zároveň, Čerešne Plaza vytvoria kompaktné napojenie na ulicu Harmincova, na ktorej sme tento rok osadili unikátnu zastávku MHD, prvú svojho druhu v Bratislave. Ako už aj mnohí vedia, tento dizajnovo, funkčne aj ekologicky jedinečný počin bol vytvorený 3D tlačou z betónu.
Aké ďalšie projekty máte aktuálne v Bratislave otvorené?
V štádiu posledných schvaľovacích procesov pred výstavbou máme aj projekt v Devínskej Novej Vsi. V prvej fáze v ňom rátame s ponukou okolo 220 bytov. Projekt Nová Devínska bude veľmi dobrý produkt so štandardom, ktorý nemá obdobu v kategórii bývania v tejto mestskej časti. Zároveň bude dostatočne dostupný, aby si ho mohla dovoliť naozaj širšia cieľová skupina. Sme presvedčení, že tento projekt mnohých veľmi pozitívne prekvapí – či už pôjde o záujemcov o bývanie alebo investičných klientov, ktorí hľadajú zaujímavú príležitosť. Novou Devínskou chceme priniesť aj do tejto lokality mesta tak trochu „auru“ a filozofiu Čerešní. Pri jeho projektovaní a výstavbe využijeme to najlepšie, čo sme sa pri Čerešniach naučili.
Tento rok ste uvideli na realitný trh aj novinku v oblasti investovania. Ako sa ujala a čo si od nej sľubujete?
Náš unikátny finančný produkt Profit 6 % ponúka novú alternatívu v rámci osobného investovania. Na jednej strane nám pomáha získavať dodatočné zdroje na realizáciu výstavby a na strane druhej, klienti sa vďaka nej môžu spoľahnúť na garantované zhodnotenie svojej investície cez vysoko-výnosný a stabilný projekt.
Celý proces je veľmi jednoduchý. Klienti, a to nielen kupujúci našich bytov, vložia na dobu troch rokov svoj vklad v minimálnej výške 20-tisíc eur – a my im ho zhodnotíme aj s úrokmi každý rok až o 6 %.
Záujem o túto možnosť sa vyvíja nad naše očakávanie. Je to ďalší dôkaz toho, že nám ľudia ako developerovi dôverujú.
Čerešne Plaza sa stala doposiaľ komerčne najúspešnejšou etapou v histórii developera ITB. (zdroj: ITB )
Dôkazom vášho rastu je aj vznik novej pracovnej pozície pre vás osobne – stali ste sa novým COO (Chief Operations Officer) spoločnosti. S akou víziou ste prijali tento nový profesijný posun?
Vznik tejto pozície reflektuje na rast trhu aj firmy a je vyjadrením celkovej snahy majiteľov ITB a nášho tímu neustále profesionalizovať procesy. Naším hlavným cieľom je pracovať na posilňovaní svojich kapacít, aby sme boli schopní prinášať v budúcnosti v rovnakej kvalite väčší počet bytov. Aktuálne si dávame métu v horizonte piatich rokoch priniesť na trh zhruba 2000 bytov v Bratislave.
Moja nová pozícia, na ktorú som sa posunul z doterajšej role manažéra jednotlivých developerských projektov v ITB, už zahŕňa riadenie celej firmy a jej operatívy – teda celej manažérskej štruktúry a projektov. Jedným z praktických cieľov tohto kroku je aj čiastočné odbremenenie majiteľov, s ktorými spolupracujem v ešte väčšej symbióze, aby si mohli uvoľniť kapacity na riešenie nových strategických úloh a vízií.
Zároveň, mojím posunom na novú pozíciu sa vytvára prirodzene priestor na to, aby sa tím ešte ďalej rozrastal pod mojou supervíziou. Aj preto aktuálne hľadáme nových ľudí, s ktorými chceme ďalej spoločne rásť.
